El objetivo de este artículo es analizar los desarrollos inmobiliarios a la luz de la Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones en Recursos de Procedencia Ilícita, (Ley PIORPI o Ley Anti-lavado) para concientizar a la población del impacto que representa los desarrollos de bienes Inmobiliarios que se generan con Dinero de Procedencia Ilícita, siendo una problemática que ha rebasado los ámbitos Nacional e Internacional.

Desarrollo de bienes inmobiliarios con dinero de procedencia ilícita

Introducción

En la economía del país, los desarrollos de las inmobiliarias, así como la venta de terrenos que se adquieren o se venden y que tienen como forma de pago “efectivo”, pudieran ser realizados con recursos de procedencia ilícita. Por lo anterior, es necesario establecer el origen del dinero con el que se llevó a cabo la adquisición de los bienes mencionados; llevar formas de pagos más controladas, y transparentes, un completo control de identificación a través de la debida diligencia del cliente y el mantenimiento de registros.

Objetivo

El objetivo de este artículo es analizar los desarrollos inmobiliarios a la luz de la Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones en Recursos de Procedencia Ilícita, (Ley PIORPI o Ley Anti-lavado) para concientizar a la población del impacto que representa los desarrollos de bienes Inmobiliarios que se generan con Dinero de Procedencia Ilícita, siendo una problemática que ha rebasado los ámbitos Nacional e Internacional.

La Ley Anti-lavado, dentro de su reglamentación busca prevenir los actos con recursos de procedencia ilícita dando como resultado entre otras cosas, que haya una economía más formal, regulando las formas de pago, para que haya menos lagunas en el conocimiento de la forma de registro.

Actividad Vulnerable: “La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles”

La Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones en Recursos de Procedencia Ilícita, conocida como Ley PIORPI o ley Anti lavado, en su artículo 17 en su fracción V dispone que se considera Actividad Vulnerable: “La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios” Nos menciona que las personas que realicen actividades vulnerables deben de dar aviso a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) por las operaciones realizadas a sus diversos clientes., y cuando estas rebasen el umbral permitido.

El 16 de diciembre de 2016 se publicó en el Diario Oficial de la Federación (DOF) la Resolución de la UIF por la que se adiciona el formato oficial para la presentación de los avisos para quienes desarrollan inmuebles y fraccionamientos, y el 02 de enero de 2017, entro en vigor la Resolución en la cual se deberá cumplir con la obligación de presentar los Avisos correspondientes a los actos u operaciones realizadas.

Por lo que, los constructores cada vez que inicien un desarrollo inmobiliario o que modifiquen la inversión proyectada para un desarrollo ya iniciado, deben informar a la UIF mediante la presentación de un Aviso. De acuerdo con el o los avisos   presentados, la UIF,  verificara la información   plasmada, y si sospecha del origen de los   recursos, que sean   de procedencia ilícita, será investigado, y en un momento dado, se turnara el expediente a la PGR para su debida investigación e integración.

Obligaciones de las inmobiliarias

Son obligaciones de las inmobiliarias las que se desprenden de las Ley PIORPI, el Reglamento y las Reglas de Carácter General, con actividades vulnerables las siguientes:

  • Nombrar ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, a través del Servicio de Administración Tributaria, a un representante encargado del cumplimiento, quien fungirá como enlace entre la entidad y la autoridad responsable.
  • Identificar a los clientes y usuarios mediante documentos oficiales y reunir copias de los mismos.
  • Resguardar la información y documentación que sirva de soporte, así como la que identifique a sus clientes o usuarios por un plazo de cinco años.
  • Brindar las facilidades necesarias a las autoridades para la realización, en su caso, de visitas de verificación.
  • Presentar los avisos ante la SHCP a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente y bajo el formato oficial que establezca la autoridad.
  • Los avisos deberán contener la información de identificación del cliente o usuario, así como una descripción de la actividad a reportar.
  • Abstenerse de llevar a cabo la operación, cuando los clientes o usuarios se nieguen a proporcionarla información o documentación solicitada.

En el caso de los servicios de construcción, desarrollo y constitución de derechos de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad, se puede pagar hasta un monto máximo de 8,025 UMAS $678,032.25 MXN en efectivo.

Si el monto de la operación es mayor, se puede liquidar la diferencia con cualquier otra forma de pago, y está obligado a presentar aviso.

En operaciones de bienes inmuebles, las personas desean lavar el dinero ilícito, sea cual sea la procedencia, adquieren una o varias propiedades a bajo costo con dinero licito proveniente de un negocio regulado. A esta propiedad le hacen algunos arreglitos y la venden a precio de mercado, generando una ganancia o utilidad aparente, misma que se integra con el dinero lícito, y ahí se empieza a dar salida o mejor dicho a “lavar el dinero”, porque se declaran los ingresos “reales”, dándose las tres etapas: se separa el dinero producto del acto ilícito, integrándose al ingreso “licito normal”, se oculta el dinero en el negocio y, por último, se genera la ganancia respectiva.

Señales de alerta

Las señales de alerta, serían las personas que están involucradas indirectamente con la persona bloqueada por las instituciones financieras y que además presentan información falsa, que no tienen forma de comprobar el origen del dinero, o en el mejor de los casos, que no hay una razón de negocio.

De igual manera, el portal inmobiliario Lamudi, que analiza el comportamiento del mercado de bienes raíces en México para este 2019, menciona que la economía de la ciudad de Monterrey es considerada de las más altas en la república mexicana e incluso de América Latina. Comparándola con la de otras ciudades como Guadalajara, Puebla e incluso la Ciudad de México, ya que cuenta con muchas empresas extranjeras que sólo se conectan con el país a través de su página, por lo que, es más susceptible de atraer capitales ilícitos para participar en su creciente mercado de la construcción.

De acuerdo con el titular de la Unidad de Inteligencia Financiera, Nieto Castillo hace mención que “…GAFI, en su primera recomendación señala que debe de desarrollarse una Evaluación Nacional de Riesgos que permita tener un enfoque a las autoridades para combatir el lavado de dinero y sus delitos relacionados a partir de un análisis basado en los riesgos”. Explicó que en la actualidad se han multiplicado las conductas delictivas, y se prevé la implementación de una plataforma de Big Data para el procesamiento y análisis de grandes volúmenes de datos, tanto estructurados como no estructurados, y poder combatir las redes de la delincuencia organizada y de corrupción y poder llegar al beneficiario final.

En el mismo orden de ideas argumentó Nieto que “, de tal forma que se conocerá cuántas casas ha adquirido, el tipo de vivienda y esto, una vez implementado, aparte de crear certeza, crea incertidumbre al cliente cuando se esté manejando dinero de procedencia ilícita., siendo una importante herramienta de trabajo, así como en la toma de decisiones. Santiago Nieto indicó que el Big Data puede funcionar para desmantelar las redes de corrupción y que se tiene que generar un cambio cultural para el combate a la corrupción.

De ahí que, a través de las nuevas tecnologías y redes sociales, es factible poder conocer el bien inmueble, sin necesidad de visitarlo personalmente y eso te ahorra costos, habiendo un incremento considerable en la adquisición de estos bienes inmuebles, por la facilidad que esto representa.

En el último año, la búsqueda de vivienda por internet aumentó 27%, según Cecilia Furfaro, general manager del portal Vivanuncios. Por eso, las estrategias apuntan a la tendencia que se conoce como ‘ropo’: buscar en línea, comprar en físico (research online, purchase offline).

Según la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), se estima que durante el 2019 habrá un crecimiento de entre 5.25% y 6% en la industria inmobiliaria en el país, siendo Ciudad de México, Estado de México y Jalisco las entidades con mayor demanda tan solo en el sector residencial.

En otro orden de ideas, y como parte de la estrategia Nacional del Lavado de Dinero, la UIF planea a través de convenios con las autoridades Estatales, identificar a los lavadores de dinero, a través de su base de datos del predial, Registro de la compra de Inmuebles, y Registro público de la Propiedad, así como información financiera.

En su última evaluación, el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), criticó a México por la baja cantidad de acciones penales y condenas que registra por casos de lavado de activos, así como por las esporádicas ocasiones en las que realiza investigaciones financieras y señaló que:

“Se detectaron deficiencias significativas en el modo en que se investigan los casos de lavado de activos. Específicamente, solo muy raramente se realizan investigaciones financieras paralelas
y el lavado de activos
rara vez es perseguido penalmente como un delito autónomo. El nivel de corrupción que afecta a las autoridades
del orden público (AOP), en particular en el ámbito de los estados, socava su
capacidad para investigar y perseguir penalmente los delitos graves”, (GAFI 2018).

De acuerdo con una investigación de la firma LexisNexis Risk Solutions, las empresas financieras mexicanas gastan USD 720 millones al año en prevenir el lavado de dinero, sin que repercuta de manera significativa en la disminución del crimen. Y es que, según su informe, el 76% de las empresas financieras reportan una pérdida de productividad en los procesos de prevención, con una inversión de hasta ocho horas o más en detectar, analizar e investigar un sólo expediente relacionado con el posible blanqueo de recursos.

El impacto que tiene en las empresas el proceso de prevención del lavado de dinero, Es entre el 3% y el 10% de los casos revisados por las instituciones financieras termina en un expediente reportado ante las autoridades. A ello se suma el hecho de que las operaciones de lavado de dinero crecen en promedio 20% anualmente, sin que el uso de nuevas tecnologías y servicios se desarrolle por igual.

A diferencia de los Estados Unidos, México no tiene un departamento del tesoro que esté siguiendo las transacciones ilícitas o que se presumen irregulares en instituciones bancarias, empresas o entre particulares, ni la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, ni la Procuraduría General de la República, investigan el lavado de dinero, todo lo relacionado con esas indagaciones proviene de investigaciones de los Estados Unidos con repercusiones en territorio nacional.

La impunidad proporcionada por el gobierno de la república al no investigar apropiadamente y con buenos resultados el lavado de dinero y las transacciones con recursos de procedencia ilícita, crean una fuente corruptora del narcotráfico que todo lo toca, desde gobiernos, bancos, empresas, etc. La corrupción del narcotráfico, empieza en el gobierno mexicano incapaz, ineficiente, y en ocasiones cómplice.

En conclusión, el sector inmobiliario es uno de los más vulnerables y preferidos para lavar capitales e incurrir en faltas administrativas, es muy importante contar de un expediente con la información completa de la persona física o moral a la que se le vende, además de los manuales de políticas de identificación al cliente y estar al pendiente de que llegando a los topes requeridos, se está obligado a presentar o reportar mediante los avisos que para tal efecto menciona la SHCP., ya que de la información que se recabe, a través de los avisos, la UIF, analiza la información y realiza cruces con el SAT lo que hace posible detectar qué operaciones no son acordes a los ingresos reportados.

Referencias:
Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) Cuarenta recomendaciones del GAFI, disponible en https://www.cfatf-gafic.org/index.php/es/documentos/gafi40-recomendaciones consultado el 21/09/2019
Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) SHCP disponible en https://www.gob.mx/shcp/documentos/shcp-unidad-de-inteligencia-financiera-uif.
Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones en Recursos de Procedencia Ilícita disponible en http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/ref/lfpiorpi.htm
SEGOB et. al. (2016) 1ª. Evaluación Nacional de Riesgos ce Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo en México, disponible en https://www.pld.hacienda.gob.mx/work/models/PLD/documentos/enr.pdf
García Gibson (2015) Las tres etapas del lavado del dinero. Forbes México, disponible en https://www.forbes.com.mx/las- 3-etapas-del-lavado-de-dinero/ consultado el 20/09/2019
López Denise (2019) Lavado de Dinero la batalla que México ha perdido contra el crimen organizado, disponible en https:// www.infobae.com/america/mexico/2019/09/02/lavado-de-dinero-la-batalla-que-mexico-ha-perdido-contra-el-crimen- organizado/ consultado el 21/09/2019.
La UIF suma 130 cuentas bloqueadas: Santiago Nieto, disponible en https://politica.expansion.mx/mexico/2019/09/09/la- uif-suma-130-cuentas-bloqueadas-revela-santiago-nieto, consultado el 21/09/2019
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