Dentro de este artículo:
- Costo comprobado de adquisición
- Forma de acreditar el costo comprobado de adquisición
- Partes que intervienen en el acto de enajenación de inmuebles
- ¿Quien debe emitir el CFDI y el complemento en una operación traslativa de dominio de bienes inmuebles?
- ¿Que pasa cuando no se expide el CFDI y el complemento?
- Conclusiones
En el presente artículo se aborda la problemática que se ha presentado a partir del año 2014 hasta la fecha, en relación con la forma en que se debe acreditar el costo comprobado de adquisición de inmuebles, ya que el documento idóneo para ello, lo es el CFDI y el Complemento que debe expedir el Notario Público, cuando el enajenante es persona física, y en ocasiones esos documentos digitales no son expedidos, por lo que también se analizan las posibles salidas a esta problemática.
Costo comprobado de adquisición
La Ley del Impuesto sobre la Renta, en su artículo 123, señala que “El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien”
A su vez, el artículo 121, fracción I de la Ley del Impuesto sobre la Renta, establece como deducción, precisamente el costo comprobado de adquisición.
De lo que se sigue, que cuando una persona realice la venta de un inmueble, puede deducir, para efectos del Impuesto sobre la Renta, el costo comprobado de adquisición, o lo que es lo mismo, el precio pagado al momento de adquirir el inmueble.
Forma de acreditar el costo comprobado de adquisición
Hasta el 31 de marzo de 2014, la forma tradicional de acreditar el costo comprobado de adquisición, como una partida de deducción en el Impuesto sobre la Renta, al momento de hacer una transmisión de inmuebles, era la escritura pública de adquisición del inmueble, en donde se establecía, por regla general en la cláusula del precio o contraprestación pagada, el monto de la operación.
Esa cantidad que se había pagado por adquirir el inmueble, era la cantidad que se tomaba en cuenta como partida deducible, al momento de determinar el Impuesto sobre la Renta por enajenación de inmuebles.
Sin embargo, a partir del 1 de abril de 2014, esa regla cambió, exigiendo ahora un nuevo documento denominado CFDI y Complemento, que deben ser expedidos, en principio, por el Notario ante el cual se realice el acto de enajenación.
La regla I.2.7.1.25. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2014, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 30 de diciembre de 2013, modificada mediante publicación realizada en dicho medio, el 13 de marzo de 2014, señala que:
“En las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles que se celebren ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet. (regla I.2.7.1.25. DOF 30-12-13 modificada 13-3-14)
Décimo Segundo Transitorio de la RMF DOF 13-03-14 durante el periodo comprendido del 1 de enero al 31 de marzo de 2014, podrán comprobar para efectos de deducción y acreditamiento, el costo de adquisición de dichos inmuebles, con la escritura pública que expida el notario, en donde conste dicho costo, en lugar de usar el CFDI y complemento a que se refiere la mencionada regla.”
(énfasis añadido)
Asimismo, la regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2022, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de diciembre de 2021, señala que:
“CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario público
2.7.1.20. Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en aquellas operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el correspondiente complemento por cada inmueble enajenado, que al efecto publique el SAT en su Portal.”
(énfasis añadido)
Por lo tanto, resulta claro que a partir del 1 de abril de 2014, la forma de acreditar el costo comprobado de adquisición de un inmueble, para considerarlo como partida deducible en el Impuesto sobre la Renta, en una enajenación de inmuebles, es el CFDI y el complemento, que expida el Notario Público ante el cual se llevó a cabo la operación de enajenación, señalando que existen caso en los cuales, el Notario Público no estará obligado a expedir ese CFDI y complemento.
Partes que intervienen en el acto de enajenación de inmuebles
En el acto de compraventa de inmuebles, por regla general interviene: COMPRADOR, y VENDEDOR
Sin embargo, al tener una regulación especial en el Código Civil del Estado de Jalisco y de los demás estados de la República, la transmisión de inmuebles necesariamente tiene que formalizarse en escritura pública otorgada ante Notario Público.
Por esta razón, es el Notario Público quien debe formalizar en escritura pública todo acto de transmisión de inmuebles.
¿Quien debe emitir el CFDI y el complemento en una operación traslativa de dominio de bienes inmuebles?
Esta es una duda que la Ley no resuelve, por lo que cabría la posibilidad de preguntarse será ¿El Vendedor?, ¿El Notario Público?
De acuerdo con la regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2022, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de diciembre de 2021, se aclara este aspecto al señalar lo siguiente:
“2.7.1.20. Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en aquellas operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el correspondiente complemento por cada inmueble enajenado, que al efecto publique el SAT en su Portal.
(…)
No deberá expedirse el complemento a que se refiere esta regla, en los siguientes casos:
I. Tratándose de transmisiones de propiedad, cuando se realicen:
a) Por causa de muerte.
b) A título gratuito.
c) En las que el enajenante sea una persona moral.
d) En las que, en el mismo texto del instrumento que contenga la adquisición, se haga constar el convenio y aceptación de las partes de que será el propio enajenante quien expida el CFDI, por el importe total del precio o contraprestación convenidos o por el ingreso que, en su caso, corresponda por ley por la adquisición de que se trate.
e) En las que los enajenantes de dichos bienes sean personas físicas y estas tributen en términos del Capítulo II del Título IV de la Ley del ISR, y el inmueble forme parte del activo de la persona física.
f) Derivadas de adjudicaciones administrativas, judiciales o fiduciarias, formalización de contratos privados traslativos de dominio a título oneroso; así como todas aquellas transmisiones en las que el instrumento público no sea por sí mismo comprobante del costo de adquisición.
(…)”
(énfasis añadido)
De lo anterior se desprende que el Notario Público debe expedir el CFDI y COMPLEMENTO, cuando el enajenante sea una persona física, salvo en el caso en que ésta última tribute bajo el régimen de actividad empresarial.
En el supuesto de que el enajenante sea una persona moral, el notario no tendrá la obligación de expedir el CFDI y el complemento.
¿Que pasa cuando no se expide el CFDI y el complemento?
Si quien debe de expedir estos documentos es una persona moral, se le debe de exigir que los expida. En el caso del Notario Público, a éste se le deberá exigir la expedición de dichos documentos.
Ello es así, ya que en caso de no contar con ellos, la consecuencia será que no se podrá tomar el costo comprobado de adquisición como partida de deducción para efectos del Impuesto sobre la Renta, en una enajenación de inmuebles.
Esto ha sido una problemática en la práctica, ya que existen empresas inmobiliarias que en su momento no expidieron el complemento y actualmente ya están liquidadas, frente a esto, el adquirente que hoy pretende vender, se enfrenta al caso de que no puede contar con dicho complemento y por tanto, no podrá aplicar la deducción del costo de adquisición al vender el inmueble.
En el caso de los notarios, existen algunos que no expidieron el complemento y ya fallecieron, presentándose la misma problemática referida en el párrafo anterior.
Esta situación ha sido reconocida por la Prodecon, y fue materia de un Análisis Sistémico 12/2017, en el que se señala lo siguiente:
(…)
“Cuando las personas físicas enajenan un bien inmueble adquirido con posterioridad al 31 de marzo de 2014 sin tener el CFDI, se enfrentan a la imposibilidad de deducir el costo comprobado de adquisición.
La omisión de un tercero no puede repercutir en el patrimonio de las personas físicas que adquieren y posteriormente enajenan inmuebles.
RENTA. EL COSTO DE ADQUISICIÓN QUE PREVE EL ARTICULO 152 DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, ES UNA CONCESIÓN OTORGADA POR EL LEGISLADOR Y NO UNA EXIGENCIA DERIVADA DEL PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD TRIBUTARIA. …erogación real efectuada para la obtención de un bien”
PRODECON: ANÁLISIS SISTEMICO 12/2017 (énfasis añadido)
Conclusiones
Lo más recomendable es estar siempre atentos para que al momento de realizar una enajenación de inmuebles, se solicite y obtenga el CFDI y el Complemento.
Con esto, se tendrá la certeza de que al momento en que se quiera enajenar el inmueble adquirido, no habrá ningún problema en considerar como partida de deducción el costo comprobado de adquisición, para efectos del Impuesto sobre la Renta.
En el supuesto de que no se pueda conseguir, por causas imputables a terceros, lo que se ha estado haciendo en la práctica, ha sido, no deducir el costo, lo que implica el pago de un impuesto sobre la renta en muchos casos elevado, y posteriormente acudir a los tribunales para lograr que se reconozca como costo el monto consignado en la escritura, sin embargo, esta salida es costosa, tardada y no está garantizado que todos los tribunales adopten el criterio deseado.
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