Uno de los sectores económicos importantes en México es la Construcción, y entre ellos se encuentran las empresas denominadas Desarrolladores Inmobiliarios que se dedican a esta industria, en donde uno de los productos predilectos es el desarrollo de Condominios con fines habitacional, comercial o mixto.

El condominio en materia de prevencion de lavado de dinero

Uno de los sectores económicos importantes en México es la Construcción, y entre ellos se encuentran las empresas denominadas Desarrolladores Inmobiliarios que se dedican a esta industria, en donde uno de los productos predilectos es el desarrollo de Condominios con fines habitacional, comercial o mixto.

Antecedentes legales en materia civil

Sin embargo, la figura jurídica en materia civil es un tema bastante interesante por las diferentes formas de tratar este tipo de inmuebles por cada entidad federativa, debido a la facultad que tienen las legislaturas estatales para regular los inmuebles, acorde a la ubicación geográfica dentro del territorio nacional, tal como lo dicta la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en su artículo 121 en su fracción II que a la letra dice;

Artículo 121. “En cada entidad federativa se dará entera fe y crédito de los actos públicos, registros y procedimientos judiciales de todas las otras. El Congreso de la Unión, por medio de leyes generales, prescribirá la manera de probar dichos actos, registros y procedimientos, y el efecto de ellos, sujetándose a las bases siguientes:

I. Las leyes de una entidad federativa sólo tendrán efecto en su propio territorio y, por consiguiente, no podrán ser obligatorias fuera de él.

II. Los bienes muebles e inmuebles se regirán por la ley del lugar de su ubicación…”

Condominios con personalidad jurídica

En la actualidad, el régimen de Condominio en algunas entidades federativas como Nayarit, Guerrero, por mencionar solo alguna es considerado como una Copropiedad; mientras que los estados de Jalisco, Baja California Sur, Sinaloa y Quintana Roo se considera como personas jurídicas o morales.

Se puede afirmar que, aun cuando el Código Civil de Nayarit (CCN) y su respectiva ley local en donde regula a las Propiedades en Condominio de Bienes Inmuebles, como Copropiedad, tienen similares o análogas características jurídicas llamadas atributos de las personas, como es nombre, domicilio, patrimonio, entre otras, tal como lo establece el Código Civil de Jalisco (CCJ) para los Condominios, que son personas jurídicas para dicha entidad.

A continuación, se presenta un cuadro comparativo con las principales características entre cada entidad federativa.

Fuente: construcción propia con datos del Código Civil de Jalisco y Código Civil de Nayarit

Condominio y sus órganos

En un Condominio el órgano supremo es la Asamblea de Condóminos, en donde en términos generales, se toman las decisiones que conlleve el bien común de los miembros de dicho condominio como es el mantenimiento de las áreas comunes que forma parte del Patrimonio del Condominio.

Por lo que es necesario nombrar a la persona que fungirá como Administrador del Condominio, quien será el encargado de ejecutar las decisiones de la Asamblea.

Por lo general, el Administrador del Condominio es nombrado por otra persona jurídica o moral denominada Asociación Civil, quien cuenta con personas que la representan como un Gerente operativo, se muestra a continuación cómo se encuentra construida la cadena de mando:

Fuente: construcción propia con datos del Código Civil de Jalisco.

Administrador persona distinta al Condominio

Con esto se establece que tanto el Condominio y en su caso el Administrador del Condominio (cuando se nombre a persona distinta) como una Asociación Civil son dos personas jurídicas distintas, que cuentan con su propia personalidad y atributos jurídicos como patrimonio, tal como lo dicta el artículo 161 del CCJ que a la letra dice:

Artículo 161. “Son personas jurídicas:

…IX. Las asociaciones civiles.

XII. Los condominios…”

En donde la principal función del Administrador es la de administrar los recursos que se recabe de manera principal a través de las cuotas de mantenimiento y aportaciones extraordinarias de los condóminos, a fin de preservar el buen estado del patrimonio del Condominio.

Administración de Recursos

Una vez definido que el Órgano de Administración del Condominio recae en la figura jurídica denominada Administrador que puede ser una persona física o jurídica (moral) que sea miembro o no del Condominio, quien administrará activos monetarios del Condominio se procede analizar la recomendación del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) del que México forma parte, sobre este particular:

Conforme a la recomendación número 22 en donde menciona que la administración de activos es una actividad que considerar para la prevención del lavado de dinero que a la letra dice:

“…(d) Abogados, notarios, otros profesionales jurídicos independientes y contadores – cuando se disponen a realizar transacciones o realizan transacciones para sus clientes sobre las siguientes actividades:

  • compra y venta de bienes inmobiliarios;
  • administración del dinero, valores u otros activos del cliente;
  • administración de las cuentas bancarias, de ahorros o valores;
  • organización de contribuciones para la creación, operación o administración de empresas;…”

Administración de los recursos del Condominio como actividad vulnerable

Este ordenamiento internacional es el origen que en el articulo 17 en su fracción decima primera en su inciso b) de la Ley Federal para la Prevención e identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) considere como actividad vulnerable la actividad que realizaría el Administrador del Condominio anteriormente descrito, dicho ordenamiento que a la letra dice:

Artículo 17. “Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y por tanto objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:

  • XI. La prestación de servicios profesionales, de manera independiente, sin que medie relación laboral con el cliente respectivo, en aquellos casos en los que se prepare para un cliente o se lleven a cabo en nombre y representación del cliente cualquiera de las siguientes operaciones:
    • b) La administración y manejo de recursos, valores o cualquier otro activo de sus clientes; …

Obligaciones en materia de prevención de lavado de dinero

Por lo que el administrador del condominio sería sujeto obligado para dar cumplimiento en forma cabal a las obligaciones en materia de la LFPIORPI, entre las que destacan:

  • Identificar a clientes y usuarios,
  • Solicitar información sobre su actividad u ocupación,
  • Identificar al beneficiario real,
  • Custodiar y resguardar documentación soporte (5 años),
  • Permitir visitas de verificación,
  • Presentar los avisos en tiempo y forma,
  • Manual de cumplimiento.

Conclusiones

En la actualidad definitivamente la carga administrativa de los contribuyentes entre obligaciones fiscales, corporativas y administrativas como la LFPIORPI es claro es una situación que el Estado se debería de replantear, un ejemplo en la actualidad los sujetos a la ley mencionada ha sido casi nula con el mundo universo de personas obligada al cumplimiento y los Condominios no es la excepción, algunos sujetos podrían no estar al corriente con el cumplimiento cabal en las obligaciones en materia de Prevención de Lavado de Dinero pudiendo caer en los supuestos de infracción a la ley en cuestión y ocasionando sanciones económicas importantes.

Es necesario analizar la parte legal corporativa de cada condominio y verificar quien es el administrador del mismo, debido a que, si es una persona distinta como se describe en el cuerpo del artículo, estaría sujeto al cumplimiento de las obligaciones anteriormente descritas.

Sin embargo, si el propio Condominio es el que se administra, al ser una persona jurídica, en el estado de Jalisco no habría acto que se tipifique como administración de recursos de tercero. Al ser el mismo Condominio quien realice la actividad respectiva estaría en posición de hacer caso omiso al cumplimiento de la LFPIORPI.

Fuentes de consulta: 

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos vigente. 

Código Civil del Estado de Jalisco, vigente. 

Código Civil del Estado de Nayarit, vigente. 

Grupo de Acción Financiera Internacional - GAFI (2012). Las Recomendaciones del GAFI. Estándares Internacionales sobre la lucha contra el Lavado de Activos, el Financiamiento del Terrorismo y de la Proliferación. Francia: OCDE/GAFI.  

Ley Federal para la Prevención e identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.
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