El reconocimiento de la personalidad jurídica a los condominios y su impacto fiscal

Introducción

En la práctica profesional, nos encontramos con mucha frecuencia con temas inmobiliarios, entre los que destaca el estudio de las modalidades de la propiedad y una de ellas es el Régimen de Propiedad en Condominio.

El Condominio es el conjunto de propiedades e inmuebles que residen dentro de un mismo predio y combina la propiedad individual (unidades privativas) con la copropiedad (áreas comunes). Dicha propiedad en Condominio se regula en los Códigos Civiles y leyes reglamentarias de cada una de las entidades federativas, las que señalan los lineamientos a seguir para su constitución, organización y operación.

En la gran mayoría de los Códigos Civiles de los Estados de la República Mexicana y la Ciudad de México, no se reconoce al Condominio personalidad jurídica, excepto en los Estados de Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa y Querétaro, en los que se define al Condominio como una persona moral o persona jurídica sujeta a derechos y obligaciones, independiente a sus integrantes (condóminos).

En este sentido, el reconocimiento de la personalidad jurídica al Condominio, permite establecer una diferencia entre las responsabilidades económicas, fiscales y legales del patrimonio de la persona jurídica constituida y los patrimonios individuales de los condóminos que lo integran.

Este trabajo pretende analizar los diferentes tratamientos fiscales que tiene el Condominio, en las entidades en las que se reconoce la personalidad jurídica, respecto de las demás entidades federativas.

Marco legal aplicable

1.1. Derecho aplicable tratándose de inmuebles en régimen de Condominio

La facultad que tienen los Estados de la República para reconocerle personalidad al Condominio, deviene del artículo 121, fracción II, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM), cuyo contenido se reproduce a continuación:

Artículo 121. En cada entidad federativa se dará entera fe y crédito de los actos públicos, registros y procedimientos judiciales de todas las otras. El Congreso de la Unión, por medio de leyes generales, prescribirá la manera de probar dichos actos, registros y procedimientos, y el efecto de ellos, sujetándose a las bases siguientes:

II. Los bienes muebles e inmuebles se regirán por la ley del lugar de su ubicación.

A su vez, el párrafo tercero, del artículo 13 del Código Civil Federal, establece que la determinación del derecho aplicable a la constitución, régimen y extinción de los derechos reales sobre inmuebles, así como de los contratos de arrendamiento y de uso temporal de tales bienes, y los bienes muebles, será el del lugar de su ubicación.

La siguiente gráfica ejemplifica la facultad que tienen los Estados de la República para reconocerle personalidad jurídica al Condominio:

1.2. Códigos Civiles y leyes de los Estados, en los que reconoce la personalidad jurídica al Condominio

En la República Mexicana, se reconoce que el Condominio tiene personalidad jurídica, en los siguientes Estados:

1.3. Efectos jurídicos ante la ausencia o existencia del reconocimiento de la Personalidad Jurídica al Condominio

La ausencia o el reconocimiento de la personalidad jurídica de los Condominios, trae diferentes consecuencias para el Condominio y sus integrantes (condóminos), no solamente en los aspectos fiscales, sino que repercuten en todos los ámbitos jurídicos, como es el caso de la responsabilidad patronal, civil, mercantil, fiscal, entre otros. A continuación, se ejemplifican las responsabilidades legales para el Condominio o sus integrantes:

Condominio ubicado en las Entidades en las que las legislaciones locales SÍ les reconocen personalidad jurídica

Condominio ubicado en las Entidades en las que las legislaciones locales NO les reconocen personalidad jurídica

Aspectos fiscales federales

Aspectos generales

El reconocimiento de la personalidad jurídica del Condominio, conforme el artículo 27 del Código Fiscal de la Federación (CFF), obliga a su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) y al cumplimiento de todas las obligaciones legales de una persona moral, como son las propias de su operación, como patrón y por la celebración de contratos con prestadores de servicios o con usuarios de sus áreas comunes.

Cabe mencionar que, en la práctica, el Servicio de Administración Tributaria (SAT), en las entidades en las que se reconoce la personalidad jurídica del Condominio, había estado realizando su inscripción al RFC, dentro del Título III Del Régimen de las Personas Morales con Fines No Lucrativos, como una persona moral “X” seguida de las palabras “Propiedad en Condominio”.

Como una medida de corrección a la falta del reconocimiento para efectos fiscales de la personalidad jurídica de los Condominios, con fecha del día 12 de julio del año 2018, se publicó en el diario oficial de la federación, como una adición a la Resolución Miscelánea Fiscal para 2018, la regla 3.1.21., en la que se estableció que las personas morales del régimen de propiedad en Condominio que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica, podrían tributar conforme al Título III de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) “Del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos”.

En la Resolución Miscelánea Fiscal para 2019, se ratifica lo actualmente dispuesto por el párrafo primero, de la regla 3.1.21. y se reforma el párrafo segundo, agregando los párrafos tercero, cuarto, quinto, sexto y séptimo, para establecer la posibilidad de la regularización en el cumplimiento de las obligaciones fiscales, únicamente en el caso de las personas morales del régimen de propiedad en Condominio de casa habitación, dictando en dichos párrafos el procedimiento que deben seguir los Condominios ubicados en entidades federativas donde SÍ y donde NO se les reconoce la personalidad jurídica.

Así, al reconocérsele al Condominio, personalidad jurídica para efectos fiscales y tributar en el Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con Fines No Lucrativos”, su representante legal será el responsable del cumplimiento de las obligaciones fiscales.

En el caso de las demás entidades y la Ciudad de México, donde al Condominio NO se le reconoce personalidad jurídica para los efectos jurídicos y fiscales, los actos jurídicos son efectuados directamente por los condóminos o por la persona que contraten o designen para su administración. En el último caso, quien deberá inscribirse en el RFC, será el administrador del Condominio, quién cumplirá las obligaciones fiscales y legales relacionadas con el mismo.

En principio, en el régimen de Condominio no se causa el ISR, toda vez que no genera utilidad alguna, en virtud de que las cuotas que se pagan son destinadas precisamente para el mantenimiento y necesidades del inmueble, sin embargo, es posible que el Condominio sea considerado como patrón o efectúe actos gravados por el ISR y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), como es el caso del arrendamiento de las áreas comunes y en tal supuesto debe cumplir con las obligaciones fiscales respectivas.

Disposiciones fiscales federales que regulan la propiedad en Condominio

Condominios constituidos en entidades en las que SÍ se les reconoce la personalidad jurídica:

Con relación a la LISR

1. Los Condominios a los que se les reconoce personalidad jurídica, no son contribuyentes del impuesto sobre la renta, excepto en los casos siguientes:
   • Cuando determinen remanente distribuible ficto, conforme al párrafo segundo, del artículo 79, de la LISR.
   • Cuando enajenen bienes distintos de su activo fijo o presten servicios a personas distintas de sus integrantes (condóminos), siempre que dichos ingresos excedan del 5% de los ingresos totales de la persona moral en el ejercicio de que se trate (artículo 80, sexto párrafo, de la LISR).
   • Cuando perciban ingresos de los mencionados en los Capítulos IV (enajenación de bienes), VI (intereses) y VII (obtención de premios) del Título IV de esta Ley y la retención que se les efectúe tendrá el carácter de pago definitivo (artículo 81, primer párrafo, de la LISR).
2. El remanente distribuible de un año de calendario, se determina aplicando las disposiciones del Título IV, sin embargo, tratándose de Condominios en los que mayoría de sus integrantes sean contribuyentes del Título II o del Título IV, Sección I de la LISR, el remanente distribuible se distribuirá en función a las disposiciones que correspondan a dicha mayoría de contribuyentes, siendo la mecánica para su determinación, la siguiente:

3. El remanente distribuible que el Condominio distribuya en efectivo o en bienes entre sus integrantes (condóminos), tendrá los efectos siguientes:

• No será acumulable para los condóminos que sean contribuyentes del Título II (último párrafo del artículo 16 de la LISR).
• Los condóminos personas físicas, acumularán a sus ingresos, la parte proporcional que les corresponda del remanente distribuible (artículo 142, fracción X de la LISR).
• Si los condóminos son residentes en el extranjero, el Condominio retendrá el ISR a la tasa máxima del artículo 152 de la LISR (35%).

4. Los reembolsos de las aportaciones al Condominio no se consideran como ingreso acumulable (artículo 78 de la LISR).

5. Los Condominios deberán cumplir con las obligaciones que establece el artículo 86 de la LISR en sus fracciones I, II, III, IV, V y su párrafo tercero y que consisten en:

• Llevar contabilidad.
• Expedir y recabar comprobantes fiscales (CFDI).
• Presentar declaración anual en la que se determine el remanente distribuible a sus integrantes, a más tardar el día 15 de febrero de cada año.
• Proporcionar constancias a sus integrantes.
• Cumplir con las obligaciones a cargo de los patrones, en caso de tener empleados.
• Presentar declaración anual del ejercicio el día 15 de febrero de cada año.

Con relación a la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA)

1. No se causa el IVA por las cuotas de mantenimiento de las áreas comunes (artículo 33 Reglamento de la LIVA).
2. Tratándose de la enajenación de bienes, arrendamientos o la prestación de servicios que efectúe el Condominio a personas distintas de sus miembros, se trasladará el IVA a la tasa correspondiente.
3. Los condóminos no podrán acreditar el IVA que el Condominio erogue relacionado con los gastos de mantenimiento del Condominio, por no corresponder a actividades gravadas (artículo 5, fracción I LIVA).

Con relación a la Participación de los Trabajadores en las Utilidades (PTU)

a) Los Condominios no son contribuyentes del ISR y en consecuencia no efectúan el reparto de PTU, sin embargo, en los supuestos de ley en los que el Condominio está obligado al pago de dicho impuesto por determinar utilidad, remanente distribuible ficto, enajene bienes distintos de su activo fijo o presten servicios a personas distintas de sus integrantes (condóminos) o perciba ingresos con pago de impuesto definitivo, estará obligado al pago de la PTU. Lo anterior se corrobora con las definiciones de empresa y de utilidad que señalan los artículos 16 y 120, segundo párrafo, de la Ley Federal de Trabajo que disponen lo siguiente:

Artículo 16. Para los efectos de las normas de trabajo, se entiende por empresa la unidad económica de producción o distribución de bienes o servicios y por establecimiento la unidad técnica que como sucursal, agencia u otra forma semejante, sea parte integrante y contribuya a la realización de los fines de la empresa.

Artículo 120. El porcentaje fijado por la Comisión constituye la participación que corresponderá a los trabajadores en las utilidades de cada empresa.

Para los efectos de esta ley, se considera utilidad en cada empresa la renta gravable, de conformidad con las normas de la Ley del Impuesto sobre la Renta.

Condominios constituidos en entidades en la que NO se les reconoce la personalidad jurídica:

Con relación a la LISR

1. En las entidades en la que NO se reconoce la personalidad jurídica al Condominio, no se constituye personalidad jurídica propia distinta de los propietarios; por ende, los gastos e ingresos que puedan generarse de su funcionamiento, tendrán efectos directamente en cada uno de los condóminos, por tal razón, el régimen de propiedad en Condominio no se inscribe en el RFC.
2. En lo que concierne a la administración del Condominio, se estará a lo siguiente:
   • Administrador Persona Física.- Si percibe una contraprestación por la administración del inmueble, se está ante un servicio personal independiente, por lo cual cumplirá con sus obligaciones fiscales propias en términos de la Sección I del Capítulo II del Título IV de la LISR.
   • Administrador Persona Moral.- Si se contrata un administrador profesional, cumplirá con sus obligaciones en términos del Título de la LISR en el que se encuentre inscrito.
   • Cuando se constituya una asociación civil dedicada exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en Condominio, esta cumplirá con sus obligaciones en el Título III de la LISR, es decir, no será contribuyente del ISR (art. 79, fracción XVIII, LISR).
3. En el caso de la enajenación de bienes, arrendamientos o la prestación de servicios que efectúe el Condominio a personas distintas de sus miembros, cada condómino debe acumular proporcionalmente el ingreso neto correspondiente y cumplir con sus obligaciones fiscales, según el tipo de ingreso percibido y las deducciones correspondientes.
4. Cuando los condóminos sean contribuyentes del ISR, y requieran deducir la parte que les corresponde de los gastos afectos a las áreas comunes del Condominio, además de cumplir los requisitos de la LISR, deben observar lo dispuesto en los artículos 30 y 143 del Reglamento de la LISR.

Con Relación a la LIVA

1. No se causa el IVA por las cuotas de mantenimiento de las áreas comunes (artículo 33 RLIVA).
2. En el caso de la enajenación de bienes, arrendamientos o la prestación de servicios que efectúe el Condominio a personas distintas de sus miembros, los condóminos serán quienes trasladarán proporcionalmente el IVA a la tasa correspondiente.
3. De conformidad con el artículo 20 de Reglamento de la LIVA, los condóminos podrán acreditar el IVA proporcional que el Condominio erogue relacionado con los gastos de mantenimiento del Condominio, debiendo cumplir con los requisitos señalados en dicho artículo (que los comprobantes fiscales que amparen los gastos comunes de conservación y mantenimiento se expiden a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador).

Con relación a la PTU

a) Los condóminos no determinan base gravable en el ISR, ya que las cuotas que se pagan son destinadas precisamente para el mantenimiento y necesidades del inmueble y por consecuencia no efectúan reparto de PTU.

Conclusiones

El reconocimiento de la personalidad jurídica de los Condominios, en los Códigos Civiles de los Estados de Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa y Querétaro, permite separar las responsabilidades legales, fiscales y económicas atribuibles al patrimonio de la persona jurídica constituida (Condominio), de los patrimonios individuales de los condóminos que lo integran, lo que sin duda les otorga seguridad jurídica a los últimos.

Un aspecto económico inconveniente del reconocimiento de la personalidad jurídica de los Condominios comerciales  e industriales constituidos en los Estados de Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa y Querétaro, es que sus integrantes (condóminos) no pueden acreditar el IVA que el Condominio erogue relacionado con los gastos comunes de mantenimiento, por no corresponder a actividades gravadas (artículo 5, fracción I LIVA), ello en virtud de que las cuotas de mantenimiento de las áreas comunes no causan el IVA (artículo 33 RLIVA), situación que sí ocurre, por disposición del artículo 20 de RLIVA, para los integrantes de Condominios sin personalidad jurídica.

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