Fideicomiso de rentas, aspecto fiscal

Fideicomiso de rentas, aspecto fiscal

La Ley de Títulos y Operaciones de Crédito respecto al fideicomiso establece lo siguiente:

En virtud del fideicomiso, el fideicomitente transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos, según sea el caso, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria.

Artículo 381.- LGTOC

Como se desprende de la transcripción anterior, los fideicomisos pueden ser destinados a diversos fines, siempre y cuando los mismos sean lícitos y determinados, encontrando dentro de estos, al arrendamiento.

En el fideicomiso en comento, los diversos fideicomitentes aportan recursos y/o bienes inmuebles al patrimonio del Fideicomiso, siendo el objeto de este el arrendamiento, que como se puede apreciar no se trata de un fideicomiso de administración ni tampoco de un fideicomiso empresarial, por lo que los efectos fiscales de este tipo de fideicomiso de rentas es diferente a los dos anteriores.

Tratamientos de fideicomisos

Para efectos del Impuesto sobre la Renta, existen diversos tratamientos que se les puede dar a este tipo de fideicomisos,  siendo estos:

  • 1.- Fideicomiso de Rentas, regulado bajo la Ley del Impuesto sobre la Renta.
  •  2.- Fideicomiso de Rentas, bajo un régimen de transparencia.
  • 3.- Opción solo para personas físicas, en el caso de certificados de participación inmobiliaria no amortizable.
  • 4.- Fideicomisos dedicados a la Adquisición o Construcción de Inmuebles (Fibras).

Fideicomiso de Rentas ISR

Dentro del Fideicomiso de Rentas, punto 1.-, el Fideicomiso debe de determinar los ingresos y las deducciones autorizadas correspondientes al arrendamiento del inmueble, e informar de forma anual a los fideicomisarios, en proporción a su participación o a los certificados de derechos fideicomisarios, lo que le corresponde a cada uno de ellos, para que sean estos los que realicen o cumplan con sus obligaciones fiscales, de conformidad con el régimen fiscal bajo el cual se encuentren inscritos.

Es importante señalar que este tipo de Fideicomiso se encuentra regulado bajo el Título de las Personas Físicas, por lo que pudiera ser objetada su implementación para las personas morales fideicomisarias, siendo importante obtener por parte de las autoridades fiscales competentes, confirmación sobre la aplicación del mismo.

El artículo 144 de la Ley de ISR señala textualmente lo siguiente:

En las operaciones de fideicomiso por las que se otorgue el uso o goce temporal de bienes inmuebles, se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomitente aun cuando el fideicomisario sea una persona distinta, a excepción de los fideicomisos irrevocables en los cuales el fideicomitente no tenga derecho a readquirir del fiduciario el bien inmueble, en cuyo caso se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomisario desde el momento en que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir el inmueble.

La institución fiduciaria efectuará pagos provisionales por cuenta de aquél a quien corresponda el rendimiento en los términos del párrafo anterior, durante los meses de mayo, septiembre y enero del siguiente año, mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas. El pago provisional será el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre los ingresos del cuatrimestre anterior, sin deducción alguna.

Artículo 144.

Como se puede apreciar con el artículo aquí transcrito, solo en el caso de fideicomisarios que sean personas físicas el ingreso acumulable es el rendimiento que genere el propio fideicomiso por el arrendamiento del inmueble, pero no queda claro que es lo que pasaría en el caso de que los fideicomisarios sean personas morales o, si estos deben de determinar de cualquier forma su base gravable o se va a utilizar el mismo criterio de determinación para todos los casos, lo cual consideramos que así debe de ser.

Independientemente de lo anterior, el Fiduciario TIENE la obligación de realizar pagos provisionales cuatrimestrales, mismo que será el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre los ingresos del cuatrimestre, esto es, de las rentas que obtenga el Fideicomiso, sin deducción alguna.

Ahora bien, los fideicomisarios personas físicas deben de considerar como ingreso acumulable para efectos de la determinación del Impuesto sobre la Renta del Ejercicio, el remanente o ingreso haya efectivamente percibido el fiduciario como resultado del arrendamiento del inmueble y podrán, en su caso, aplicar la parte proporcional que de los pagos provisionales les correspondan.

En el caso de fideicomisarios personas morales, se considera que deberán de tributar bajo el esquema bajo el cual se encuentran, causen o no el Impuesto sobre la Renta (no contribuyentes), sobre los remanentes que les correspondan, y podrán acreditar, en su caso, el importe de los pagos provisionales efectuados por la fiduciaria, de acuerdo a su participación dentro del Fideicomiso. En el caso de las Personas Morales no contribuyentes, quedarían estos pagos provisionales a favor por ser un pago de lo indebido hecho por cuenta de terceros, siendo muy difícil su recuperación.

Fideicomiso de Rentas bajo el régimen de transparencia

Como segunda opción tenemos al Fideicomiso de Rentas bajo el régimen de transparencia, punto 2.-, el cual se encuentra regulado en la Resolución Miscelánea, Regla 3.1.15., regla que en esencia señala:

Para los efectos de los artículos 2, tercer párrafo y 13 de la Ley del ISR, se podrá considerar que no se realizan actividades empresariales a través de un fideicomiso, entre otros, en los supuestos siguientes:

I. Cuando los ingresos pasivos representen cuando menos el noventa por ciento de la totalidad de los ingresos que se obtengan a través del fideicomiso, durante el ejercicio fiscal de que se trate.

Para los efectos de esta fracción, se consideran ingresos pasivos los ingresos por intereses, incluso la ganancia cambiaria y la ganancia proveniente de operaciones financieras derivadas de deuda; ganancia por la enajenación de certificados de participación o bursátiles fiduciarios emitidos al amparo de un fideicomiso de inversión en bienes raíces, de los certificados a que se refiere la regla 3.1.12., o de la ganancia por la enajenación de los certificados bursátiles fiduciarios emitidos al amparo de los fideicomisos que cumplan con los requisitos previstos en la regla 3.21.3.2.; dividendos; ganancia por la enajenación de acciones; ganancia proveniente de operaciones financieras derivadas de capital; ajuste anual por inflación acumulable; ingresos provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.

Una vez que se aplique esta fracción, los fideicomisarios o, en su defecto, los fideicomitentes deberán tributar en los términos de los títulos de la Ley del ISR que les corresponda, respecto de todos los ingresos acumulables y deducciones autorizadas que obtengan a través del fideicomiso. La fiduciaria deberá proporcionarles la información necesaria para tal efecto y cumplir con lo dispuesto por la regla 2.7.5.4.

….”

Regla 3.1.15. RMF

Como se puede apreciar, este Fideicomiso es un vehículo de transparencia, esto es, el Fideicomiso obtiene los ingresos, realiza las erogaciones o deducciones correspondientes y le informa de manera mensual a cada fideicomisario cuánto le corresponde en proporción a su participación, para que sea cada uno de ellos, los que acumulen los ingresos en sus respectivos regímenes.

Ahora bien, si bien es cierto que la información del Fideicomiso a los Fideicomisarios es de forma mensual, es importante considerar que la contraprestación por el contrato de arrendamiento es anual, por lo que no se realizarían pagos mensuales, en su caso.

Es importante señalar que esta regla miscelánea si prevé que dentro de los fideicomisarios pueda haber contribuyentes de diversos Títulos, situación que no ocurre en el caso anterior, tal y como lo comentamos.

Bajo este esquema, tendríamos tres tipos de contribuyentes para efectos del Impuesto sobre la Renta, en virtud del Título bajo el cual tributan, siendo estos:

  • 1.- Las Personas Morales que acumularán al momento de que se genera el ingreso en crédito.
  • 2.- Las Personas Morales no Contribuyentes que no acumulan debido al régimen bajo el cual tributan.
  • 3.- Las Personas Físicas que acumulan cuando reciban los remanentes o ingresos en el momento en el que el fiduciario reciba efectivamente las contraprestaciones como consecuencia del arrendamiento del inmueble.

En este caso, el Fideicomiso no tiene la obligación de realizar pagos provisionales para efectos del Impuesto sobre la Renta, como si la tiene en el esquema descrito con anterioridad.

No obstante lo anterior, en el caso de que el Fiduciario si realice los pagos provisionales cuatrimestrales correspondientes al 10% sobre el ingreso del fideicomiso, estos deberán de transmitirse de manera proporcional a las personas físicas, convirtiéndose estos en un saldo a su favor, que puede aplicarse contra el impuesto que cause por la parte proporcional de los ingresos que les correspondan, y solo en el caso de que sea superior el pago provisional, por la diferencia podrán ser solicitar la devolución de la misma, por ser un pago de lo indebido, debiendo proceder su devolución, o bien compensación contra otros impuestos federales que pudieran llegar a causar.

Por consiguiente, en el caso de las personas físicas y personas morales, deberán acumular a sus demás ingresos los ingresos obtenidos a través del Fideicomiso, bajo la modalidad ya mencionada, y en el caso de las Personas Morales no Contribuyentes, solo deberán considerarlos para efectos de su régimen de tributación, y en su caso, declararlos solamente.

En lo que respecta al Impuesto al Valor Agregado, es necesario que se presente un aviso en el sentido de que sea el Fiduciario quien entere el Impuesto correspondiente, asumiendo éste esta obligación. Incluso en el caso de que exista saldo a favor de este impuesto, el Fiduciario puede solicitar la devolución del mismo.

Personas Físicas

Ahora bien, como tercer opción o punto 3.-, tenemos que solo para las Personas Físicas, pueden obtener ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes por los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, tal y como establece el artículo 114 de la Ley de Rentas en comento, señalando textualmente lo siguiente:

Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los siguientes:

I.- Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.

II.- Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.

Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.

Artículo 114.

Con lo anterior se considera que en el caso de   los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, que tiene que ser a través de un fideicomiso, el ingreso acumulable de las personas físicas se debe de gravar hasta que estas perciban del fideicomiso irrevocable, los rendimientos correspondientes.

Esto es, en el caso de que haya rendimientos se paga el impuesto, si no los hay, no hay causación del impuesto y si se llevaron a cabo los pagos provisionales cuatrimestrales equivalentes al 10% sobre el ingreso, estos se convierten en un pago de lo indebido para las personas físicas, generándose un derecho a su devolución o compensación.

Para estos efectos, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, a partir del artículo 228-A, regula los Certificados de Participación, siendo las principales disposiciones las siguientes.

Los certificados de participación son títulos de crédito que representan:

a) El derecho a una parte alícuota de los frutos o rendimientos de los valores, derechos o bienes de cualquier clase que tenga en fideicomiso irrevocable para ese propósito la sociedad fiduciaria que los emita.

b)   El derecho a una parte alícuota del derecho de propiedad o de la titularidad de esos bienes, derechos o valores.

c) O bien el derecho a una parte alícuota del producto neto que resulte de la venta de dichos bienes, derechos o valores.

En el caso de los incisos b) y c), el derecho total de los tenedores de certificados de cada emisión será igual al porcentaje que represente en el momento de hacerse la emisión el valor total nominal de ella en relación con el valor comercial de los bienes, derechos o valores correspondientes fijado por el peritaje practicado en los términos del artículo 228-H….

Artículo 228-A.

Los certificados de participación serán designados como ordinarios o inmobiliarios, según que los bienes fideicomitidos materia de la emisión, sean muebles o inmuebles.

Artículo 228-D.

Los certificados podrán ser amortizables o no serlo.

Artículo 228-I.

Tratándose de certificados de participación no amortizables, la sociedad emisora no está obligada a hacer pagos del valor nominal de ellos a sus tenedores en ningún tiempo. Al extinguirse el fideicomiso base de la emisión, y de acuerdo con las resoluciones de la asamblea general de tenedores de certificados, la sociedad emisora procederá a hacer la adjudicación y venta de los bienes fideicomitidos y la distribución del producto de la misma, en los términos del artículo 228-A.

Artículo 228-K.

Los certificados serán nominativos, tendrán cupones y deberán emitirse por series, en denominaciones de cien pesos o sus múltiplos.

Los certificados darán a sus tenederos, dentro de cada serie, iguales derechos.

Artículo 228-L.

La emisión se hará previa declaración unilateral de voluntad de la sociedad emisora expresada en escritura pública, en la cual se hará constar:

Artículo 228-M.

Los términos y condiciones de las emisiones de certificados de participación deberán ser aprobados por la Comisión Nacional Bancaria,, así como los textos de las actas de emisión y de los certificados y cualquiera modificación de ellos. Además, en el otorgamiento de un acta de emisión o de modificación deberá concurrir un representante de la Comisión Nacional Bancaria.

Artículo 228-O.

Como se puede observar, en esta opción 3.- si el fideicomiso emite certificados de participación inmobiliaria no amortizables a los fideicomisarios en lugar de los Certificados de Derechos Fideicomisarios ordinarios y se cumplen con los requisitos aquí expuestos, entonces en el caso de las personas físicas, éstas acumularán como ingreso acumulables, solamente el rendimiento que en su caso reciban del fideicomiso, en caso de que no haya reparto de rendimiento, no hay acumulación para efectos del Impuesto sobre la Renta.

Para efectos del Impuesto al Valor Agregado se considera que aplica manifestado en la opción inmediata anterior.

Fideicomisos dedicados a la Adquisición o Construcción de Inmuebles (Fibras

Por último, como punto 4.-, tenemos a los Fideicomisos dedicados a la Adquisición o Construcción de Inmuebles, regulados en los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, mismos que en esencia establecen:

Con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país, se les dará el tratamiento fiscal establecido en el artículo 188 de esta Ley a los fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, cuando se cumplan los requisitos siguientes:

I. Que el fideicomiso se haya constituido o se constituya de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito residente en México autorizada para actuar como tal en el país.

II. Que el fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento…

III. Que al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles…

IV. Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente.

V. Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en el país entre el gran público inversionista o bien, sean adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más del 20% de la totalidad de los certificados de participación emitidos.

VI. Que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.

VII. …

VIII. Que se encuentre inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, de conformidad con las reglas que al efecto expida el Servicio de Administración Tributaria.

Artículo 187.

Beneficios fiscales de estos fideicomisos

Por lo que respecta a los beneficios fiscales de estos fideicomisos conocidos como FIBRAS, el artículo 188 del ordenamiento en comento establece lo siguientes:

  • El fiduciario determinará en los términos del Título II de esta Ley, el resultado fiscal del ejercicio derivado de los ingresos que generen los bienes, derechos, créditos o valores que integren el patrimonio del fideicomiso.
  • El resultado fiscal del ejercicio se dividirá entre el número de certificados de participación que haya emitido el fiduciario por el fideicomiso para determinar el monto del resultado fiscal correspondiente a cada uno de los referidos certificados en lo individual.
  • No se tendrá la obligación de realizar los pagos provisionales del impuesto sobre la renta a los que se refiere el artículo 14 de esta Ley.
  • Las personas físicas residentes en México considerarán que el resultado fiscal distribuido corresponde a los ingresos a que se refiere la fracción II del artículo 114 de esta Ley.
  • La retención que se haga a los tenedores de certificados de participación que sean residentes en el extranjero se considerará como pago definitivo del impuesto.
  • Las personas que actuando como fideicomitentes aporten bienes inmuebles al fideicomiso y reciban certificados de participación por el valor total o parcial de dichos bienes, podrán diferir el pago del impuesto sobre la renta causado por la ganancia obtenida en la enajenación de esos bienes realizada en la aportación que realicen al fideicomiso, que corresponda a cada uno de los certificados de participación que reciban por los mismos hasta el momento en que enajenen cada uno de dichos certificados, actualizando el monto del impuesto causado correspondiente a cada certificado que se enajene por el periodo comprendido desde el mes de la aportación de los bienes inmuebles al fideicomiso hasta el mes en que se enajenen los certificados.
  • Cuando los fideicomitentes aporten bienes inmuebles al fideicomiso que sean arrendados de inmediato a dichos fideicomitentes por el fiduciario, podrán diferir el pago del impuesto sobre la renta causado por la ganancia obtenida en la enajenación de los bienes hasta el momento en que termine el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no tenga un plazo mayor a diez años, o el momento en que el fiduciario enajene los bienes inmuebles aportados, lo que suceda primero. Al terminarse el contrato de arrendamiento o enajenarse los bienes inmuebles por el fiduciario se pagará el impuesto causado por la ganancia que resulte de aplicar la tasa del artículo 9 de esta Ley al monto actualizado de dicha ganancia por el periodo transcurrido desde el mes en que se aportaron los bienes al fideicomiso hasta el mes en que se termine el contrato de arrendamiento o se enajenen los bienes por el fiduciario.

Como se puede apreciar, en estos Fideicomisos, cuyo fin es el arrendamiento de inmuebles, se pueden tener beneficios interesantes, principalmente para los fideicomitentes que aportan inmuebles a cambio de certificados, que se logra el diferimiento del impuesto por la transmisión del bien, sin perder de vista que la intención de estos es la de captar fondos del público en general.


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