Ingresos por enajenación de casa habitación

Ingresos por enajenación de casa habitación

Introducción

Es común que las personas físicas en algún momento lleguen a vender algún inmueble de su propiedad e inclusive su casa habitación, independientemente tengan algún otro tipo de actividad o no, ya que bien podrían tener alguna actividad como lo pudiera ser el arrendamiento de propiedades dedicadas a ese fin, sin embargo, al enajenar su casa habitación se le tendrá que dar su tratamiento específico, así lo contempla la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) en su Título IV, Capitulo IV, que se denomina “De los Ingreso por enajenación de bienes”.

Ahora bien, existen situaciones en donde el contribuyente al vender su casa habitación, este piensa que al llevar dicha operación con el Notario Público es más que suficiente para cumplir con todas sus obligaciones fiscales que esto conlleva, no siendo esto del todo cierto, ya que en el caso del impuesto que se paga ante el Notario Público, este se considera un pago provisional a cuenta del impuesto anual que pudiese resultar si se tiene más actividades.

Por otra parte, también existen aquellos contribuyentes que desconocen las obligaciones fiscales a cumplir cuando se enfrentan al supuesto de enajenar su casa habitación, en donde surgen diversas interrogantes, como lo pueden ser, ¿si el pago que realizan ante Notario Público es la única obligación que se tiene?, o bien ¿si se tienen que inscribir al Registro Federal de Contribuyentes (RFC)?, ¿si están obligados a presentar declaración anual?, en fin, una serie de interrogantes que se irán contestando en el presente más adelante.

Concepto de enajenación

Entrando de lleno en materia, debemos primeramente atender al concepto de enajenación, el cual se contempla dentro del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), que para efectos prácticos mencionaré lo más relevante de dicho artículo que a la letra contempla lo siguiente:

Se entiende por enajenación de bienes:

I. Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.

II. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.

III. La aportación a una sociedad o asociación.

IV. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.

[…]

Artículo 14 del Código Fiscal de la Federación

Ahora bien, una vez definido que se considera enajenación, ahora es momento de observar que tratamiento de se le debe de dar a la enajenación de inmuebles contemplado en el Título IV, Capitulo IV, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, para lo cual iniciamos con lo que nos menciona el artículo 119 de dicho ordenamiento, a fin de definir que considera ingresos para estos efectos y a la letra menciona lo siguiente:

Se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.

En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.

Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8 de esta Ley.

Ingresos por enajenación

Como puede observarse para efectos de la LISR, se consideran ingresos por enajenación los que deriven de lo mencionado en el CFF, considerando como ingreso el monto de la contraprestación pactado, es decir, con lo mencionado en dicho artículo ya tenemos el primer elemento a considerar que es el precio.

Deducciones

Una vez, que tenemos este primer elemento, ahora debemos observar que podemos deducir a fin de determinar la base gravable, para lo cual, las deducciones están contempladas en el artículo 121 de la LISR que menciona lo siguiente:

Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:

I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.

La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto

[…]

Atendiendo el orden del articulo antes mencionado, observamos que el primer concepto que podemos deducir es el costo comprado de adquisición, es decir, el costo que pagamos originalmente por el bien objeto de enajenación, actualizado desde que se adquirió hasta su enajenación, con la condicionante de que dicho costo de adquisición no deberá ser inferior al 10% del valor de la contraprestación.

Deducciones importantes

Otra de las deducciones importantes mencionadas en el artículo anterior es la deducción de las construcciones y mejoras, en la cual la construcción se ira depreciando al 3% anual, sin que el valor residual sea menor al 20% del valor de la misma, sin embargo, existen ocasiones en que las mejoras que se realizan a las construcciones no se documentan y no se cuenta con ningún tipo de documentación comprobatoria de que se realizaron dichas mejoras, para esto el reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta específicamente en su artículo 205, contempla este supuesto, en donde básicamente contempla la posibilidad de realizar un avaluó, en el cual solo se considerara el 80% del avaluó practicado con respecto a las mejoras de construcción.

Por último, se contempla como deducciones los gastos notariales, así como las comisiones y mediaciones en los que se haya incurrido; con todo lo anterior mencionado ya se cuenta con lo que se considera como ingreso y lo que podemos deducir, una vez conociendo estos dos elementos, ahora, tendríamos nuestra base gravable a la cual le determinaremos el impuesto provisional a pagar, para lo cual la mecánica para determinar dicho pago provisional lo contempla el artículo 121 de la LISR.

Dicho ordenamiento básicamente menciona que la ganancia determinada se dividirá entre el número de años de tenencia del bien inmueble sin que exceda de 20 años y a dicha ganancia se le aplicará la tarifa anual que nos marca el artículo 152 de la LISR y al resultado se multiplicara por el mismo número de años de tenencia del bien y nuevamente sin que exceda de 20 años, y con esto ya contamos con el pago provisional que nos retendrá el Notario por concepto de ISR, sin embargo, no hay que dejar de lado que este pago que entera el Notario Público es solo el pago provisional que se paga a cuenta del impuesto anual.

Importe excento

Es de mencionar que si se está enajenado una casa habitación, esta será exenta hasta por un importe equivalente a 700,000 UDIS de conformidad con los establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a), esto siempre y cuando no se haya enajenado otra casa habitación por la que hubiera ejercido la totalidad de dicha excepción en un periodo de 3 años anteriores, y por el excedente se le aplicará la mecánica anterior, sin embargo, el costo a deducir será en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.

Determinar el impuesto anual

Ahora bien, para determinar el impuesto anual se aplicará la mecánica establecida en el artículo 120 de la LISR, en donde menciona que la ganancia determinada se dividirá entre el número de años de tenencia del bien sin que exceda de 20 años, a dicha ganancia se le denominará como “ganancia acumulable” y dicha ganancia se acumulará a los demás ingresos que tenga el contribuyente y a la ganancia restante se le denominará como “ganancia no acumulable” a la cual se contempla se le aplique la tasa que se determine con cualquiera de las dos opciones siguientes:

  • Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables, y al resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa, o bien,
  • La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo previsto en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.

Una vez definida la opción que se ejercerá, el resultado que se obtenga de multiplicar la tasa por la ganancia no acumulable, dicho resultado será el pago de ISR que se sumará al ISR determinado por lo ingresos acumulables y la suma de ambos será el ISR total por pagar en la declaración anual del ejercicio de que se trate.

Conclusiones

Como puede observarse, la determinación del pago de ISR derivado de la enajenación de un bien inmueble puede ser algo compleja, y no debemos olvidar que el pago que se retiene por parte del Notario Público es solo un pago provisional a cuenta del impuesto anual, por lo cual se debe tener en cuenta que, si se tienen ingresos por otros capítulos de la Ley de ISR, dicho pago provisional muy probablemente no será suficiente para cubrir el impuesto anual.

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