La figura de la hipoteca inversa como instrumento de planeación

La figura de la hipoteca inversa como instrumento de planeación

Dentro de nuestro actuar como asesores ya sea fiscales, contables o corporativos, en el camino se nos presentan figuran implementadas por las autoridades las cuales debemos tener el conocimiento de ellas, por este motivo se me presentó la consulta referente a la Hipoteca Inversa, dándome cuenta de que en nuestro medio no es muy conocida, por lo que decidí efectuar este pequeño análisis.

Definición de Hipoteca inversa

La Real Academia de la lengua define a la Hipoteca como:

Del lat. Hypothéca, y este del gr. úiioOnkn hypothéké. 

1. Derecho real que grava bienes materiales sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación dineraria. 
2. Crédito garantizado por una hipoteca. 
3. Finca gravada con una hipoteca.

Ahora bien el Artículo 2517 del Código Civil del Estado de Jalisco define a la hipoteca como:

Es contrato de hipoteca aquél por virtud del cual se constituye un derecho real sobre bienes inmuebles o derechos reales que no se entreguen al acreedor, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su grado de preferencia en el pago.

Regulación en México de la Hipoteca inversa

Actualmente la hipoteca inversa está regulada únicamente en el Estado de México y en la Ciudad de México, pero podría aplicarse en cualquier parte del país; esto puede hacerse a través de una entidad financiera o banco lo que representa una oportunidad para expandir las opciones de financiamiento para los adultos mayores, además, considero que será un complemento del sistema de pensiones y detonará el mercado de vivienda usada, pues según datos de la Encuesta Nacional de Ingreso Gasto de los Hogares del 2014, 83.3% de las personas mayores de 60 años son dueños de una vivienda.

El 27 de Marzo de 2017 fue publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el Decreto por el que se adiciona un capitulo III Bis al título décimo quinto del Código Civil para el Distrito Federal, bajo la denominación de la Hipoteca Inversa.

Dentro de la exposición de motivos para la implementación de esta figura señalaron entre otros:

  • Crecimiento inusitado de la población de adultos mayores sin ocupación laboral.
  • Falta de inserción en el sistema de pensiones para una enorme cantidad de adultos mayores.
  • Abandono familiar
  • Estado de vulnerabilidad y desamparo por la falta de recursos económicos para su manutención.

Lo anterior fue justificado por un envejecimiento demográfico indicando que este fenómeno tiene importantes repercusiones debido a la amplia variedad de sectores a los que afecta, como son: Salud, Educación, Infraestructura, Comercio.

Es por ello, que se considera ya un problema demográfico de primer orden, toda vez que se trata de un fenómeno generalizado que incide en la mayor parte de las naciones del planeta, que se encaminan hacia sociedades cada vez más longevas. Esta tendencia tiene una relación directa con el aumento general en la calidad de vida debido a la aplicación de políticas públicas de salud y de educación por parte del Estado.

Evidentemente, el envejecimiento es uno de los retos demográficos más importantes que enfrentará nuestro país en el siglo XXI.

Aunque la población pensionada de Jalisco mayor de los 60 años, se ha incrementado hasta llegar a los 224 mil 521 jubilados en el segundo trimestre de 2018, (publicado en el Informador el día 23 de Agosto de 2018) este número representa apenas el 32% del total de los adultos mayores ubicados en la Población No Económicamente Activa (PNEA)

De acuerdo con las estadísticas de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), los adultos mayores que forman parte de la PNEA, son 702 mil 586, de los cuales 224 mil 521 reciben alguna pensión o jubilación tanto contributiva (IMSS, ISSSTE, Pemex) como no contributiva (programa de Adultos Mayores).Si se considera que existen casi un millón de adultos mayores de 60 años en Jalisco (incluyendo la Población Económicamente Activa, la Subocupada y la Desocupada), el porcentaje de jubilados de la tercera edad se reduce al 22.45 %; es decir una cuarta parte.

De hecho, existen más adultos mayores que viven de las actividades domésticas (364 mil 775) que personas jubiladas o pensionadas. De este número, el 73.52 % son mayores de 65 años de edad.

Es así, que el legislador de la Ciudad de México ha considerado a la HIPOTECA INVERSA como un instrumento legal para garantizar a los adultos mayores, un nivel de vida digno y la define de la siguiente manera:

Es un crédito o préstamo hipotecario en virtud del cual el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor del avalúo de su vivienda al momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el adulto mayor o beneficiario designado dejan de disponer la renta y la deuda sigue generando intereses.

Hipoteca inversa es un préstamo no ejecutable

En otros términos, la hipoteca inversa es un préstamo no ejecutable hasta el fallecimiento de la persona adulto mayor, propietario de un bien inmueble con garantía de dicha propiedad.

El capital prestado puede ser dispuesto de tres formas diferentes:

  1. Una sola suma de dinero.
  2. Una línea de crédito.
  3. Pagos periódicos durante un tiempo limitado o durante el resto de su vida.

El capital prestado depende de la edad del prestatario, de los tipos de interés y de las predicciones sobre los precios de la vivienda.

Código Civil de la CDMX: De la Hipoteca Inversa

En el Código Civil de la CDMX señala lo siguiente: CAPITULO III Bis.

Es inversa la hipoteca que se constituye sobre un inmueble, que es la vivienda habitual y propia de la persona adulta mayor, para garantizar la deuda que le concede la entidad financiera para cubrir sus necesidades económicas de vida, en los términos de este Capítulo. También se puede constituir sobre diverso inmueble, a condición de que sea propiedad de la persona adulta mayor. Para efectos de ejercer la hipoteca inversa el adulto mayor podrá requerir la constitución de un fideicomiso a su favor en el cual actuará como fideicomitente la entidad financiera acreditante, como fiduciario una institución financiera diferente del acreditante y como fideicomisario la Secretaría de Desarrollo Social de la Ciudad de México.

Artículo 2939 Bis.

En el Código Civil de la CDMX

Para tales efectos el gobierno de la Ciudad de México constituirá el mismo quedando como fideicomitente la entidad financiera acreditante como fiduciario una institución financiera diferente del acreditante y como fideicomisario la Secretaría de Desarrollo Social de la Ciudad de México.

El Capítulo III Bis del título décimo quinto del Código Civil regula a la Hipoteca inversa desde el artículo 2939 Bis, al 2939 Undecies.

Figura jurídica internacional

La figura de la hipoteca inversa como instrumento de planeación - Figura jurídica internacional
La figura de la hipoteca inversa como instrumento de planeación – Figura jurídica internacional

Aspectos de consideración

  1. Se puede constituir sobre la vivienda habitual y propia del adulto mayor o bien sobre inmueble diverso propiedad de la misma persona.
  2. La entidad financiera se obliga a pagar al adulto mayor a su beneficiario (cónyuge concubina o concubinario) de 60 años o más, en una sola exhibición o mediante pagos periódicos hasta agotar el monto del crédito otorgado.
  3. Se requiere de un avalúo que deberá actualizarse cada dos años.
  4. El tutor podrá, con autorización judicial, constituir hipoteca inversa para garantizar un crédito otorgado a favor de su pupilo o incapaz. La persona adulta mayor habitará vitaliciamente el inmueble hipotecado y podrá arrendarlo de forma parcial o total, con la anuencia de la entidad financiera.
  5. Hay cuatro supuestos para la amortización del capital
    • En caso de fallecimiento del adulto mayor o su beneficiario, los herederos podrán cubrir la totalidad del adeudo y tendrán preferencia sobre cualquier cesión de derecho que se pretende realizar.
    • Cualquier cesión que se realice en su contra de lo señalado en el párrafo anterior será nula.
    • Los herederos podrán optar por la reestructura de crédito, ya sea conservando la garantía o incluyendo un adicional, previo consentimiento de la autoridad financiera.
    • Los herederos tienen 30 días hábiles después del fallecimiento de la persona adulta mayor para efectuar el pago o manifestar la intención de la estructura del crédito. Transcurrido dicho plazo la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación o venta para cubrir el monto.
  6. Causas de extinción de la hipoteca
    • Cuando fallezca la persona adulta mayor.
    • Al morir su cónyuge concubina o concubinario.
    • Cuando se extinga el capital pactado y cuando los herederos decidan no reembolsar el capital vencido.
    • En caso del incumplimiento por parte de la entidad financiera en las ministraciones pactadas, la persona adulta mayor o el fideicomiso podrán solicitar la recisión del contrato, exigir el pago de los daños y perjuicios, o en su caso el pago de la pena pactada.

Conclusiones

En consecuencia, una posibilidad financiera para toda persona previsora de su propia incapacidad, sería transformar la vivienda de su propiedad, en un instrumento de previsión.

Para lograr esto, la figura que permitiría convertir el patrimonio inmobiliario en rentas es la hipoteca inversa. Esta consiste en la contratación de una hipoteca a cambio de una renta mensual o de fondos extraordinarios con lo que se costea la renta de una persona mayor y los intereses de la hipoteca.

Es decir, se trata de un crédito que en lugar de pagar, se cobra.

A diferencia de la renta vitalicia en la que el deudor paga la pensión durante la vida de una persona mediante la entrega de una vivienda, cuyo dominio se transfiere, a diferencia de la hipoteca inversa, en la cual no se pierde la propiedad de la vivienda.

El titular de la hipoteca inversa (sin perder la propiedad de su vivienda) puede disponer de la cantidad otorgada en una o varias veces o puede optar por el cobro de una renta mensual durante el resto de su vida. El beneficiario tiene garantizado que hasta que no haya fallecido no se ejecutará la hipoteca, aunque haya vencido el plazo del contrato. Una vez producido el fallecimiento, los herederos deciden si cancelan el préstamo (el capital dispuesto más los intereses), establecer una nueva hipoteca por el valor adecuado manteniendo la vivienda, o si prefieren vender la propiedad.

Características fundamentales

  • Se trata de un producto que cuenta con las características básicas del crédito hipotecario.
  • La propiedad de la vivienda es en todo momento del cliente deudor hipotecario, o del beneficiario que se este se designe.
  • Brinda la posibilidad de obtener una renta mensual de carácter temporal o vitalicio mediante la suscripción de un crédito con garantía hipotecaria. Es un contrato por el cual una persona mayor propietaria de un inmueble recibe, de una sola vez, o cada mes, sumas de dinero hasta el límite de crédito otorgado.
  • Al fallecer el titular, los herederos harán frente al pago del préstamo, siempre que no quieran que la entidad financiera proceda ejecutar la garantía (venta del inmueble).
  • El único requisito es ser una persona adulta mayor, es decir, con 60 años cumplidos, o a la edad que determine la entidad financiera si es en beneficio del interesado.
  • El cliente puede alquilar la vivienda y recibir por tanto dos ingresos: el alquiler y el producto de la hipoteca inversa.
  • La hipoteca inversa puede concluir: con la muerte del prestatario, con la transmisión de la vivienda hipotecada o con el pago anticipado del prestatario.

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