Introducción

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI en adelante) fue publicada el Diario Oficial de la Federación en octubre del año 2012, sin embargo mediante disposiciones transitorias se estableció su entrada en vigor en Julio 2013 (9 meses después de su publicación), dicha ley tiene por objeto, proteger el sistema financiero y la economía nacional, estableciendo medidas y procedimientos para prevenir y detectar actos u operaciones que involucren recursos de procedencia ilícita. al momento de la publicación, la LFPIORPI contemplaba XV actividades denominadas “vulnerables” las cuales son sujetas de identificación y entre las cuales se encuentran aquellas actividades relacionadas con el sector inmobiliario. este sector representa en promedio el 11% del PIB global del país1, genera 3 millones de empleos2 y es una de las principales fuerzas económicas del país.

En México se encuentran empresas o grupos empresariales que realizan alguna o varias de las actividades propias del sector, tales como el desarrollo de bienes inmuebles, la construcción, la comercialización, el arrendamiento, etc. y que pudieran ser consideradas como “actividades Vulnerables” en términos de la LFPIORPI y derivado de esto, ser sujetas de las diversas obligaciones, regulaciones y restricciones que la propia ley impone, sin embargo y a pesar de que la ley entró en vigor desde el año 2013 existe una gran cantidad de sujetos obligados que por desconocimiento no están cumpliendo con las obligaciones que la ley les impone, generando de esta manera la posibilidad de que la autoridad imponga sanciones económicas cuantiosas las cuales podrían incluso poner en riesgo la continuidad de dichos entes económicos, ya que las multas por incumplimiento de las obligaciones contempladas en la LFPIORPI, son consideradas las mas altas dentro de las legislaciones en materia administrativa.

A través del presente artículo, se pretende analizar, exponer y precisar aquellas actividades del sector inmobiliario que son consideradas “vulnerables” en términos de la LFPIORPI a efectos de los sujetos obligados que las realizan puedan contar con elementos que les permita cumplir con las obligaciones previstas en la ley.

Desarrollo

El Artículo 17 de la LFPIORPI establece “Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:”

V.        La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.

Desglosando el contenido de la fracción V de este artículo, se distinguen cuatro actividades que pueden considerarse vulnerables, sin importar el monto por el cual se realicen, contrario a las establecidas en otras fracciones donde se consideran únicamente vulnerables aquellas actividades realizadas por algún monto superior a los señalados en la propia fracción), dichas actividades son: 1) los servicios de construcción; 2) el desarrollo de bienes inmuebles; 3) los servicios de intermediación en la transmisión de la propiedad; y 4) la constitución de derechos sobre dichos bienes inmuebles.

Es condición indispensable para que puedan considerarse como actividades vulnerables, que dichas actividades se realicen de manera habitual o profesional y aunque no existe definición de tales conceptos en ningún ordenamiento legal en la materia, se entiende como habitual algo que se hace constantemente, por continuación o por hábito.

Y como profesional aquellas actividades que se realizan habitualmente como una forma de vida, es decir en el ejercicio de una profesión. Si bien es cierto que dichos conceptos pueden ser muy generales y ambiguos, la intención de la ley es regular aquellas actividades principales o reiteradas que realizan un sujeto y no aquellas actividades ocasionales, accidentales o que se realizan por única ocasión.

También es condición indispensable para que puedan considerarse Actividades Vulnerables, que, en la realización de estas, se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes y que dichas compras o ventas se realicen por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.

Actividades vulnerables

A efectos de profundizar y clarificar sobre dichas actividades vulnerables se analizan de manera particular:

a)        Servicios de construcción

Atendiendo a lo anteriormente señalado los servicios de construcción deberán ser considerados actividades vulnerables únicamente si se cumplen las condicionantes de que dicha actividad se realice de manera habitual o profesional y que en dicha actividad se involucre una operación de compra venta por cuenta o a favor del cliente del sujeto que presta el servicio de construcción. Sobre este mismo tema, vale la pena retomar lo dispuesto en los criterios generales emitidos por la UIF de la SHCP

¿Se entenderá por Actividad Vulnerable a la prestación de servicios de construcción, en los que no se involucren operaciones de compra o venta de dichos bienes inmuebles?

La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, a que se refiere la fracción V del artículo 17 de la LFPIORPI, que se lleven a cabo sin involucrar operaciones de compra o venta del referido bien por parte de quien prestó los mencionados servicios, no serán consideradas como Actividades Vulnerables en términos del precepto antes citado.

¿Se entenderá como Actividad Vulnerable la venta de bienes inmuebles propios, cuando el vendedor contrate los servicios de construcción de un tercero para el desarrollo de éstos?

En términos del artículo 17, fracción V de la Ley, la Actividad Vulnerable es la prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.

En este sentido, la venta de un bien inmueble propio, en la que se involucre la prestación de un servicio de construcción por parte de un tercero, sí se entenderá como la Actividad vulnerable de desarrollo, ya que el fin primordial de la contratación de dichos servicios de construcción por parte del vendedor, es la de que el bien inmueble de que se trate sea sujeto a un acto u operación de compra o venta, a favor de sus propios Clientes o Usuarios.

b)        Desarrollo de Bienes Inmuebles

El desarrollo de bienes inmuebles ha estado considerado como una actividad vulnerable prácticamente desde la publicación y entrada en vigor de la LFPIORPI, sin embargo, también es cierto que ni la autoridad había publicado los mecanismos o reglas para el cumplimiento de las obligaciones de dicha actividad, ni los sujetos obligados habían puesto el interés en la misma. Fue hasta finales del año 2016, que mediante resolución publicada en el DOF el 16/12/2016 se expidieron los formatos oficiales de los avisos e informes que deben presentar quienes realicen dichas actividades vulnerables. Resulta interesante que en la exposición de motivos o considerados de dicha resolución nos aclara que efectivamente esta actividad se considera vulnerable, y que es una actividad diferente a la compra venta, transmisión de la propiedad de los inmuebles, o la constitución de derechos sobre bienes inmuebles como propiamente lo establece el propio articulo 17 fracción V. la redacción de la resolución de diciembre 2016 refiere:

“CONSIDERANDO…Que en el Anexo “5” de la Resolución por la que se expiden los formatos oficiales de los avisos e informes que deben presentar quienes realicen actividades vulnerables, se estableció el formato oficial por medio del cual quienes realizan las Actividades Vulnerables previstas en el artículo 17, fracción V de la Ley deben presentar los Avisos correspondientes; sin embargo, dicho formato está enfocado a las operaciones de compraventa de inmuebles;

Que resulta necesario que la Unidad de Inteligencia Financiera expida el formato oficial que sea acorde a las circunstancias específicas del sector de desarrolladores de bienes inmuebles, que permita obtener elementos útiles para cumplir con el objeto dela Ley, atendiendo no solo a las operaciones de compraventa de inmuebles que están involucrados, sino también a las transacciones que se presentan al llevar a cabo el desarrollo de bienes inmuebles, actividad que está prevista como vulnerable en términos del citado artículo 17, fracción V de la Ley, por lo que se ha tenido a bien expedir la siguiente resolución”

Mediante dicha resolución se expide entonces el Anexo 5-B que contiene propiamente los formatos mediante el cual se deben presentar los avisos e informes de la actividad Desarrollo de bienes inmuebles y en Anexo 5-A contiene los formatos relacionados con la actividad de servicios de construcción, intermediación y constitución de derechos sobre dichos inmuebles.

La propia resolución publicada en el DOF el 16/12/2016 contiene una definición de lo que se considera desarrollo de bienes inmuebles y refiere “Para efectos del Anexo “5-B”, se entenderá como desarrollo de bienes inmuebles aquellas obras consistentes en desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de bienes inmuebles.”

Cabe señalar, que derivado de la practica profesional se ha podido conocer que diversas empresas o grupos empresariales realizan esta actividad vulnerable y no tienen conocimiento de las obligaciones que deben cumplir e incluso confunden las obligaciones derivadas de las actividades de constitución de derechos (compra-venta) con las de Desarrollos inmobiliarios, por tanto están siendo omisos tanto en el alta o registro de dicha actividad, la identificación de las operaciones y la presentación de los avisos e informes, ubicándose de esta manera en una situación de riesgo de imposición de cuantiosas multas ante un eventual requerimiento o verificación por parte de la autoridad.

c)         Intermediación en la transmisión de la propiedad

Una de las actividades que la LFPIORPI en la fracción V del art. 17 contempla como Vulnerables es precisamente la prestación habitual o profesional de servicios de intermediación en la transmisión de la propiedad en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios. Y al igual que la actividad de Desarrollos inmobiliarios el sector empresarial no tiene conocimiento y no está cumpliendo con las obligaciones que la ley le impone.

A afectos de profundizar y clarificar los supuestos en los que la intermediación es considerada una actividad vulnerable, la UIF de la SHCP mediante criterios generales ha publicado:

¿Se entenderá por Actividad Vulnerable a la prestación de servicios para las gestiones de venta de inmuebles que son propiedad de un tercero aunque el tercero propietario es quien se encarga directamente de la venta de los referidos bienes inmuebles?

La prestación habitual o profesional de servicios intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos de bienes inmuebles, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los referidos bienes, sí se entenderá como Actividad vulnerable, en términos de lo señalado en la fracción V, del artículo 17 de la Ley.

Resulta claro que un caso típico de esta actividad son las realizadas por las agencias, bróker, corredores o promotores inmobiliarios quienes, sin ser propietarios de los inmuebles, realizan una labor de prospección, promoción y venta de dichos bienes, labor por la que cobran una determinada comisión ya sea al comprador o al vendedor de dicho bien inmueble.

d)        Constitución de derechos sobre bienes inmuebles

En la práctica profesional esta es la actividad vulnerable realizada por las empresas del sector inmobiliario que más a menudo observamos y por la cual los sujetos obligados están cumpliendo con las obligaciones correspondientes, típicamente la identificamos como la compra venta o transmisión de propiedad de bienes inmuebles que realizan las empresas del sector en favor de sus clientes, sin embargo resulta importante realizar un estudio más profundo para determinar con exactitud cuales son las operaciones que se encuadran y pueden considerarse una Actividad Vulnerable.

La disposición expresa el art. 17 de la LFPIORPI (en lo que respecta a la actividad que ahora nos ocupa) refiere: constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios. (Por supuesto se refiere a bienes inmuebles). Sin embargo si analizamos la primera parte de la oración o el supuesto principal constitución de derechos sobre dichos bienes tenemos que definir que se considera constituir un derecho sobre un bien inmueble, y en ese sentido la doctrina legal clasifica a los derechos principalmente en Derechos reales y Derechos personales, de igual manera el Código Civil Federal sin incluir una definición o clasificación expresa de Derecho real o Derecho personal, si define algunos tipos de derecho, tales como el usufructo, la prenda, la propiedad, etc. y refiere que son derechos reales. Por otro lado, el Código civil del Estado de Jalisco de manera expresa contiene las siguientes definiciones:

Artículo 5º. El derecho personal es el vínculo jurídico patrimonial entre dos personas.

Artículo 7º. El derecho real es el poder jurídico que tiene su titular sobre un bien. Es preferente, perseguible y oponible frente a terceros.

Resulta entonces, que la posibilidad de constituir derechos sobre bienes inmuebles típicamente le correspondería al derecho de propiedad, sin embargo, no es el único, es decir existe la posibilidad de constituir un derecho por ejemplo de usufructo, o de hipoteca, de uso o goce sobre un bien inmueble.

Para determinar si una operación es considerada vulnerable en términos de la fracción V de la LFPIORPI además de lo anterior, tendría además que cumplir con las siguientes condicionantes; que la actividad se realice de manera habitual o profesional en los términos anteriormente analizados; pero además que en dicha actividad se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.

Excepciones

El artículo 27 Bis de las Reglas de carácter general en materia de la LFPIORPI, contiene una excepción al referir: En términos de lo previsto en el último párrafo del artículo 17 de la Ley, no serán objeto de Aviso las Actividades Vulnerables siguientes:

III. La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles a que se refiere la fracción V del artículo 17 de la Ley, en los casos de la primera venta de inmuebles, cuando:

  • A) Los recursos provengan, total o parcialmente, de instituciones de banca de desarrollo o de Organismos públicos de vivienda, y
  • B) La totalidad del precio haya sido cubierta por conducto de Instituciones del Sistema Financiero. Se entenderá como primera venta aquella que preceda a cualquier otra respecto del inmueble de que se trate.

Sobre dicho artículo es importante señalar que dicha excepción le es aplicable únicamente a los servicios de construcción y al desarrollo de bienes inmuebles, pero que no le es aplicable a la intermediación ni tampoco a la constitución de derechos sobre los bienes inmuebles, pero además considera que no serán objeto de aviso las actividades ahí referidas, pero sin lugar a dudas, no exceptúa o libera del resto de obligaciones contempladas en la LFPIORPI tales como la identificación de los clientes y/o usuarios, la integración del Expediente Único de Identificación, entre otras.

Actividades vulnerables relacionadas

Además de las actividades vulnerables contempladas en la fracción V, el Art. 17 de la LFPIORPI contempla otras actividades vulnerables relacionadas con el sector inmobiliario y que de manera general se enunciarán:

  • Fracción XV La constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior al equivalente a un mil seiscientas cinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación. Tradicionalmente identificamos en esta fracción a las operaciones de arrendamiento de bienes inmuebles. De igual manera el Art 27 Bis fracción V de las reglas de carácter general contempla un punto de excepción al considerar “En términos de lo previsto en el último párrafo del artículo 17 de  la Ley, no serán objeto de Aviso las Actividades Vulnerables siguientes: V. La prevista en la fracción XV del artículo 17 de la Ley, cuando quien la realice y el Cliente o Usuario formen parte de un Grupo Empresarial y la totalidad de la contraprestación haya sido cubierta por conducto de Instituciones del Sistema Financiero o no exista un flujo de recursos.
  • Fracción XI La prestación de servicios profesionales, de manera independiente, sin que medie relación laboral con el cliente respectivo, en aquellos casos en los que se prepare para un cliente o se lleven a cabo en nombre y representación del cliente cualquiera de las siguientes operaciones:
    • a) La compraventa de bienes inmuebles o la cesión de derechos sobre estos;
    • e) La constitución, escisión, fusión, operación y administración de personas morales o vehículos corporativos, incluido el fideicomiso y la compra o venta de entidades mercantiles.
  • Fracción XII. La prestación de servicios de fe pública, en los términos siguientes:
    • A.        Tratándose de los notarios públicos:
      • a) La transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles, salvo las garantías que se constituyan en favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.
      • d) La constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio o de garantía sobre inmuebles, salvo los que  se constituyan para garantizar algún crédito a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.
    • B.        Tratándose de los corredores públicos:
      • a) La realización de avalúos sobre bienes con valor igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal;
      • c) La constitución, modificación o cesión de derechos de fideicomiso, en los que de acuerdo con la legislación aplicable puedan actuar;

Conclusiones

Como se mencionó al inicio de este artículo, el sector inmobiliario representa una parte importante de la economía en México; también es verdad, que efectivamente el sector inmobiliario es una actividad donde existe el riesgo de emplearse una gran cantidad de recursos de procedencia ilícita, por tal razón, la LFPIORPI contempla una importante regulación sobre muchas de estas actividades.

Desafortunadamente existe una gran cantidad de sujetos obligados que por desconocimiento no están cumpliendo con las obligaciones que la ley les impone. También es cierto que la legislación en la materia en muchos casos es imprecisa, ambigua y confusa e incluso los mecanismos para el cumplimiento de algunas obligaciones tales como la presentación de avisos e informes son deficientes, poco claros o inapropiados.

En este sentido, resulta importante que los sujetos obligados analicen las operaciones realizadas para determinar si dichas operaciones se consideran Actividades Vulnerables en términos de ley y por ende cumplir de manera correcta y oportuna con las obligaciones, restricciones y prohibiciones que la legislación en la materia le impone.

El presente artículo constituye únicamente una opinion del autor y se basa en su propia comprensión de la ley, el reglamento, las reglas de carácter general, los criterios emitidos por la UIF y demás doctrina en la materia.

Referencias

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CCEJ (1995). Código Civil del Estado de Jalisco. Publicado el 25-02-1995. Última modificación 28-09-2006. Disponible en https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=https://stjjalisco.gob.mx/files/leyes/docx/8_Codigo_Civil_del_Estado_ de_Jalisco.docx. Recuperado el 08-02-2020.

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El Economista (2018) Sector inmobiliario en México, con potencial. Disponible en https://www.eleconomista.com.mx/ estados/Sector-inmobiliario-en-Mexico-con-potencial-20180119-0031.html Recuperado el 08-02-2020.

LFPIORPI (2012) La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Publicada en el DOF 17-10-2012. Última reforma 09-03-2018. Disponible en http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/ LFPIORPI_090318.pdf. Recuperado el 6-02-2020.

RLFPIORPI (2013) Reglamento de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Publicada el 16-08-2013. Disponible en http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/regley/Reg_ LFPIORPI.pdf. Recuperado el 06-02-2020.

RM (2016) Resolución que modifica la diversa por la que se expiden los formatos oficiales de los avisos e informes que deben presentar quienes realicen actividades vulnerables. DOF 16/12/2016. Disponible en http://www.dof.gob.mx/ nota_detalle.php?codigo=5465854&fecha=16/12/2016. Recuperado el 08-02-2020.

Servicio de Administración Tributario (2020) Respuestas a preguntas frecuentes de quieren realizan Actividades Vulnerables. Disponible en https://sppld.sat.gob.mx/pld/interiores/preguntas.html Recuperado el 08-02-2020

Notas del autor

1          Análisis del sector inmobiliario Mexico, Centro de información América Latina dun & bradstreet 17/12/2018

2          Periódico el economista 19 de enero 2018