Prevención de lavado de dinero - puntos finos para presentar los avisos de los agentes inmobiliarios o de bienes raíces

Prevención de lavado de dinero – puntos finos para presentar los avisos de los agentes inmobiliarios o de bienes raíces

Introducción

En 2013 entró en vigor la Ley Federal para la prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (PIORPI), su reglamento y las reglas de carácter general con el objetivo de prevenir que el dinero sucio se integre al sistema financiero.

Ahora bien, uno de los sectores que se vio repercutido por dicha Ley es el sector inmobiliario, en virtud de que la autoridad considera que dicho sector es de los más susceptibles de incurrir en lavado de dinero y se comprueba con el hecho de que es la segunda actividad vulnerable con más sujetos obligados (SO) registrados.

Derivado de ello, inmobiliarias, agentes inmobiliarios, agentes de bienes raíces, notarios, corredores, entre otros, están obligados a cumplir con las obligaciones que emanan de la Ley PIORPI.

Por lo anterior, el presente análisis tiene como finalidad esclarecer las principales problemáticas que se presentan al momento de cumplir con la obligación de presentar los avisos en materia de Ley PIORPI tratándose de sujetos que se desempeñan como “Agentes Inmobiliarios” o “Agentes de Bienes Raíces”

Desarrollo

Empecemos con identificar qué actividad del sector inmobiliario se considera como actividad vulnerable (AV) dentro de Ley PIORPI:

“La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal.”

Artículo 17, fracción V. (Énfasis añadido en negritas)

De lo anteriormente señalado, la actividad en la que nos enfocaremos será la de “intermediación”, es decir, en los agentes inmobiliarios o de bienes raíces.

¿Cómo podemos determinar si nos encontramos en una actividad de intermediación y si estamos obligados a darnos de alta como sujeto obligado?

Para ello primero nos referiremos al diccionario de la Real Academia Española para comprender el significado de dicha actividad vulnerable:

Habitual 
Del lat. mediev. habitualis, der. del lat. habĭtus 'hábito'. 
1. adj. Que se hace, padece o posee con continuación o por hábito.
Profesional 
adj. Perteneciente o relativo a la profesión.
adj. Dicho de una persona: Que ejerce una profesión. U. t. c. s. 
adj. Dicho de una persona: Que practica habitualmente una actividad, incluso delictiva, de la cual vive. Es un relojero profesional. U.t.c.s. Es un profesional del sablazo. 
adj. Dicho de una persona: Que ejerce su profesión con capacidad y aplicación relevantes. U. t. c. s. 
adj. Hecho por profesionales y no por aficionados. Fútbol profesional.
Intermediación 
1. f. Acción y efecto de intermediar (actuar para poner de acuerdo).
Intermediar 
De intermedio. Conjug. c. anunciar.  

1 intr. mediar (ǁ estar entre dos personas o cosas). 
2 intr. mediar (ǁ actuar para poner de acuerdo).”

De lo anterior, podemos concluir que cuando una persona de forma recurrente o cuando por motivo de su trabajo o actividad ponga en relación a dos o más personas para realizar un acto de compra o venta de algún bien inmueble, está realizando una AV por lo que se considera SO de la Ley PIORPI y por ende está obligado a cumplir con todas las obligaciones que emanen de dicha Ley.

Es muy importante tener en cuenta la palabra “habitual” y la palabra “profesional”, pues son las que detonan si una persona es SO de la Ley PIORPI, por ejemplo, si una persona es asalariada y da la casualidad de que realiza una intermediación en la compra o venta de un bien inmueble y de ello recibe una comisión, no necesariamente es SO de la Ley PIORPI, ya que dicha actividad no la realiza de forma habitual o recurrente, ni tampoco se dedica a ello de manera profesional.

¿Qué información necesito para presentar el aviso?

Los datos necesarios para la presentación del aviso que sin ellos el mismo no puede quedar presentado son los siguientes:

  • Datos generales del cliente o usuario (Nombre, CURP, RFC, actividad, domicilio)
  • Datos de la contraparte (Nombre, CURP, RFC)
  • Características del inmueble (Tipo, valor, domicilio, dimensión del terreno, dimensión de los metros construidos, contrato o escritura)
  • Datos de liquidación

¿A quién tengo que informar al vendedor o al comprador?

Las personas que realizan las AV, dentro de sus obligaciones, tienen la de identificar a sus clientes y usuarios con los que realicen dichas actividades, a esos clientes o usuarios el reglamento de la Ley PIORPI los define como sigue:

“Cliente o Usuario, a cualquier persona física o moral, así como fideicomisos que celebren actos u operaciones con quienes realicen Actividades Vulnerables”

Artículo 2, fracción I

Derivado de lo anterior, podemos concluir que el intermediario tiene la obligación de reportar como cliente o usuario a aquel con el que celebre el contrato de intermediación o comisión, es decir, si quien lo contrata es el vendedor, dicha persona sería el cliente o usuario, si quien lo contrata es el comprador, el cliente o usuario seria este último.

¿Qué fecha considero para la presentación del aviso?

La fecha del aviso será aquella en el que se celebre un acto que rebase el umbral de aviso y se tenga por concluido el servicio de intermediación, independientemente si se haya liquidado o escriturado la operación de compra o venta del inmueble.

Lo anterior en virtud de que en muchos casos la intermediación termina con el simple hecho de poner en contacto al vendedor y al comprador y por ende el cobro de la comisión.

No confundir con la obligación del vendedor, ellos informan la operación hasta que el comprador les liquida en su totalidad el bien.

Problemáticas

Ahora bien, la finalidad del presente análisis es indicarles qué casos son los más confusos y por ende la solución a ello.

La fecha del contrato de compraventa es del 05 de julio, la escrituración el 10 de agosto (se liquida en su totalidad el bien) y el pago de comisión es el 15 de agosto. ¿En qué mes declaro el acto?

R: La operación se reporta en el mes de agosto.

2.     La fecha del contrato de compraventa es del 05 de julio, la escrituración el 10 de agosto (se liquida en su totalidad el bien y se concluye la intermediación) y el pago de la comisión el 14 de septiembre ¿En qué mes declaro el acto?

R: Al ya haberse concluido el servicio de intermediación y por ende la exigibilidad del cobro de la comisión, aunque esta la liquiden en septiembre, la operación se reporta en el mes de agosto.

3.     La fecha del contrato de compraventa es del 05 de julio, el pago de la comisión el 13 de agosto (concluye la intermediación) y la escrituración el 10 de diciembre del próximo año (se liquida en su totalidad el bien) ¿En qué mes declaro el acto?

R: Se tendría la problemática de no tener los datos de liquidación, pero por ser intermediario no es un requisito forzoso, se aplicaría el principio de “nadie está obligado a lo imposible”. La operación se reportaría en el mes de agosto al ya haber sido finiquitado el servicio del intermediario y en datos de liquidación se elegiría la forma de pago “Diferido o en parcialidades”.

4.     La fecha del documento de la promesa de compraventa con cláusula suspensiva tiene fecha del 05 de julio y dice que se considerara dicho documento como contrato hasta que el comprador liquide la totalidad de la operación la cual será hasta el 15 de noviembre. La comisión la liquidan el 25 de julio (concluye la intermediación), y el 15 de octubre se cancela la promesa de compraventa ¿Es un acto vulnerable? ¿En qué mes declaro el acto?

R: Independientemente la forma como se le designe, al existir intermediación entre dos personas para realizar un acto de compraventa, aun la operación no este “perfecta” o liquidada, el acto vulnerable del comisionista se llevó a cabo, por ende, la operación la reportaría en el mes de julio.

En caso de cancelación, en muchos de los casos el comisionista acuerda no retornar la contraprestación, por lo que no habría necesidad de corregir el aviso presentado con anterioridad.

Conclusión

La intermediación como actividad vulnerable, no es más que un candado para que la autoridad tenga todos los elementos para analizar y perseguir un acto en lo particular, lo anterior en virtud de que de un solo acto de compra o venta de inmuebles puede llegar a tener hasta tres “chismosos”.

  1. El primero es el intermediario, el cual da aviso de la operación, aunque la misma no esté totalmente liquidada.
  2. El segundo es el vendedor, el cual tiene la obligación de presentar el aviso cuando cobra el total de la operación.
  3. El tercero es el notario, el cual también da aviso a la autoridad en el momento en que se formaliza la operación a través de la escritura pública.

Por consiguiente, podemos concluir que el comisionista, al ser el primero en la lista de los “chismosos”, puede llegar a no conocer la totalidad de la información que requiere el aviso para su presentación (datos de la escritura o datos de liquidación), por lo que dichos datos pueden sustituirse con la información con la que se cuente al momento.

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