Introducción
A partir del 1° de enero de 2021 entra en vigor la NIF C-17 “Propiedades de Inversión” de las Normas de Información Financiera Mexicanas, la cual elimina la supletoriedad de la NIC 40 y de la Circular 55 de la Comisión de Principios de Contabilidad del IMCP.
No existían en las normas de información financiera mexicanas (NIF’s) bases para el reconocimiento contable de las propiedades de inversión, por lo tanto, se aplicaba de forma supletoria la NIC 40 “Propiedades de Inversión” de las Normas Internacionales de Contabilidad emitida por IASB tomando en cuenta la Circular 55 de la Comisión de Principios de Contabilidad del Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A.C.
Propiedades de Inversión
En los términos de la NIC 40, las propiedades de inversión son terrenos, edificios, parte de un edificio o ambos, que se tienen por parte del dueño o por un arrendatario como un activo por derecho de uso para ganar rentas y/o plusvalía.
El criterio adoptado en forma supletoria fue el modelo del costo considerando reclasificar y presentar las propiedades de inversión dentro del activo no circulante, evaluarlas como si estuvieran dentro de las propiedades, planta y equipo y, hacer las revelaciones requeridas por la NIC 40 relativas a:
- El modelo adoptado por la entidad
- El criterio aplicado para distinguir las propiedades de inversión del activo fijo.
- El importe registrado en el resultado del ejercicio por:
- Rentas provenientes de las propiedades de inversión
- Gastos directos de operación que generaron ingresos
- Gastos directos que no generaron ingresos
- La existencia de restricciones (por venta, cobro de ingresos, etc.)
- Las obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de las propiedades de inversión.
- Método de depreciación adoptado por la administración
- Vidas útiles
- Conciliación del importe en libros al inicio y al final del periodo
- El importe reconocido por deterioro
- Traspaso de propiedades de inversión a inventarios o al activo fijo
El Consejo Mexicano de Normas de Información Financiera, A.C. (CINIF) emitió en diciembre de 2019 la NIF C-17 “Propiedades de Inversión” con el objetivo de establecer las normas de valuación, presentación y revelación para el reconocimiento de las propiedades de inversión en los estados financieros de una compañía.
La norma debe aplicarse en forma integral y entenderse en conjunto con el Marco Conceptual de las NIF’S en los términos de la NIF A-3 “Necesidades de los usuarios y objetivos de los estados financieros”.
Bajo la nueva norma, la propiedad de inversión es un activo cuyo objetivo principal es ganar por la apreciación de su valor a mediano plazo mediante su venta, sin embargo, durante el plazo que se mantiene en la entidad suelen obtener ingresos por arrendamiento.
La NIF C-17 de las normas de información financiera converge con la NIC 40 de las normas internacionales de contabilidad porque permite en un reconocimiento posterior aplicar el modelo del costo o del valor razonable a elección de la entidad, excepto por 2 diferencias:
- 1ª. La NIF C-17 deja fuera de las propiedades de inversión a los activos con objetivo de generar ingresos por rentas bajo cualquier contrato de arrendamiento operativo.
- 2ª. No es aplicable a los activos por derecho de uso que tiene un arrendatario, porque no se tiene probabilidad de ganar apreciación de valor por dicho activo.
El modelo de negocio de una propiedad de inversión es ganar por apreciación de su valor a mediano o largo plazo mediante su venta, por ejemplo, terrenos y edificios que se mantienen para ganar plusvalía o un inmueble que está construyéndose o mejorando para mantenerlo como propiedad de inversión.
Ciertas propiedades pueden dividirse en dos partes: una como propiedad de inversión y otra ocupada por la entidad; si estas pueden ser dispuestas en forma separada (venta o arrendamiento financiero), se reconocen por separado. En caso de que la parte ocupada sea poco importante, todo se puede clasificar como propiedad de inversión.
Cuando se arrenda una propiedad de inversión y se suministran servicios adicionales a los arrendatarios, esta debe analizar si los servicios son un componente poco importante del contrato.
Las propiedades de inversión deben valuarse inicialmente a su costo de adquisición, el cual incluye el precio de adquisición, pago de honorarios, impuestos, otros costos, los costos incurridos para dejar el inmueble en condiciones para generar beneficios, los costos asociados con el retiro del activo y, en su caso, el resultado integral de financiamiento.
En su reconocimiento posterior, la entidad puede elegir para valuar las propiedades entre utilizar el “modelo del costo” o el “modelo del valor razonable”.
En el modelo del valor razonable, una entidad debe valuar, sus propiedades de inversión conforme a lo establecido en la NIF B-17, las pérdidas o ganancias deben de reconocerse en la utilidad o pérdida neta del periodo (UPN) como otro resultado integral, no deben depreciarse, no duplicar el reconocimiento de activos; si no puede determinarse el valor razonable de manera confiable, debe valuarse a su costo de adquisición y, continuar valuando la propiedad de inversión a su valor razonable hasta que se disponga.
En el modelo del costo, aplicar lo establecido en la NIF C-6 “Propiedades, Planta y Equipo” o lo establecido en la NIF B-11 “Disposición de activos de larga duración y operaciones discontinuadas”.
En el modelo del costo, los traspasos de las propiedades de inversión no deben de modificar el valor neto en libros; en el modelo del valor razonable se reconoce como el costo asumido, el valor que se tenía a la fecha del traspaso. Cuando una propiedad ocupada se convertirá en propiedad de inversión a su valor razonable, al momento del cambio, debe de reconocer cualquier diferencia en la utilidad o pérdida neta del ejercicio.
En caso de venta, la fecha de disposición es aquella en la que el receptor obtiene el control y se satisface la obligación a cumplir en los términos de la NIF D-1 “Ingresos por contratos con clientes” y NIF D-2 “Costo por contratos con clientes” o en la fecha de disposición por causa de arrendamiento financiero. La pérdida o ganancia que resulta de la baja debe reconocerse en la utilidad o pérdida neta del periodo.
Las normas de presentación de la NIF C-17 requieren:
- En el Balance general, presentarse como activo a largo plazo en un rubro llamado “Propiedades de Inversión”.
- En el Estado de resultados integral:
- Las propiedades valuadas a su valor razonable, presentar en la UPN los cambios por valuación a su valor razonable, y en su caso, los ingresos por arrendamiento y ganancias o pérdidas por disposición de propiedades de inversión.
- Las propiedades valuadas al costo, presentar en la utilidad o pérdida del periodo los ingresos por rentas, los gastos por depreciación y pérdidas por deterioro y, de existir, la ganancia o pérdida por disposición de propiedades de inversión
Las normas de revelación de la NIF C-17 requieren que se describa en notas a los estados financieros:
- Las clases de propiedades de inversión
- El modelo adoptado para valuar
- Los criterios utilizados para distinguir las propiedades
- En caso de valor razonable, el perito independiente o en su caso quien realizó la evaluación
- Las cifras incluidas en la UPN
- Las restricciones para su disposición
- Las obligaciones contractuales de las propiedades de inversión
- En el modelo del valor razonable, revelar los movimientos desde el inicio y hasta el final del periodo y, cuando el ajuste por valor razonable sea significativo, revelar las diferencias antes de ajustar contra lo incluido en los estados financieros.
- En el modelo del costo, revelar los métodos de depreciación, la vida útil, revelar los movimientos desde el inicio y hasta el final del periodo, el valor bruto, la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro.
La NIF C-17 “Propiedades de Inversión” de las normas de información financiera entra en vigor para los ejercicios que se inicien a partir del 1° de enero de 2021, se permite su aplicación anticipada y, la adopción inicial debe hacerse de manera retrospectiva con base a la NIF B-1 “Cambios contables y corrección de errores”.
El auditor obtiene evidencia de auditoria para determinar la razonabilidad de los saldos y transacciones de las propiedades de inversión mediante el diseño de procedimientos de auditoria que le permitan mitigar el riesgo de incorreción material en los estados financieros de la entidad.
Por ejemplo, de manera enunciativa se señalan los siguientes:
- Elaborar cédula de altas, bajas, traspasos y depreciación acumulada, cotejado contra registros contables. Verificar que los incrementos a la depreciación coincidan contra lo cargado a resultados.
- Efectuar el siguiente trabajo:
- Examinar los comprobantes o documentos que amparen las propiedades.
- Realizar inspección física de las propiedades de inversión.
- Cerciorarse en el caso de las bajas, que el tratamiento contable sea el adecuado.
- Verificar que todas las ventas y bajas están debidamente autorizadas por funcionario competente.
- Verificar costo por baja de propiedades de inversión.
- Investigar con los funcionarios de la empresa si hubo cambios en el uso de las propiedades.
- Cerciorarse de la razonabilidad del valor razonable y de su correcta aplicación contable.
- Investigar credenciales de quien determinó el valor razonable, así como la técnica utilizada.
- Obtener información respecto a los gravámenes existentes. En su caso, solicitar certificado de libertad de gravamen ante el Registro Público de la Propiedad. Elaborar cedula resumen de gravámenes.
- Recabar memorándum de la empresa donde detalle la política contable de las propiedades de inversión.
Fuente de datos: NIF C-17 “Propiedades de Inversión” y Circular Número 55 de las Normas de Información Financiera emitidas por el Consejo Mexicano de Normas de Información Financiera, A.C. (CINIF).
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