Riesgos de Lavado de Dinero en el Sector Inmobiliario

Existe una gran cantidad de estudios y expectativas positivas relativas a los niveles de inversión en los últimos 10 años en México, datos tomados de la Asociación Mexicana de Fondos Internacionales (AMFI), que agrupa a la mayoría de los fondos institucionales extranjeros que invierten en el sector inmobiliario en nuestro país, estima que este grupo ha invertido 12 billones de dólares en los diversos sectores de bienes raíces en México, principalmente provenientes de Estados Unidos y Canadá.

Sin embargo, el crecimiento en el sector inmobiliario ha dejado un sesgo importante en materia de Prevención Anti Lavado. En Estados Unidos la Red de Ejecución de Delitos Financieros (The Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN)) ha estado emitiendo información y estadísticas importantes en el Sector inmobiliario en materia de vulnerabilidades de Lavado de Dinero desde hace varias décadas, en México nos hemos quedado rezagados en esta materia.

Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita

No obstante, la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) vigente desde Julio de 2013, nos brinda elementos de aplicación de un sistema de prevención, es cierto que existe también ambigüedades en la misma Ley en una aplicación estricta y específica a cada sector, la cual sugiere el involucramiento de expertos en esta materia.

El presente trabajo tiene como finalidad que el lector comprenda que las transacciones y el mercado inmobiliarios tienen ciertas características que los hacen vulnerable al abuso por parte de actores ilícitos que buscan blanquear el producto del delito. Las transacciones inmobiliarias involucran activos de alto valor, entidades opacas y procesos que pueden limitar transparencia debido a su complejidad y diversidad.

Además, el mercado inmobiliario puede ser un vehículo atractivo para el lavado de ganancias ilícitas a causa de ser apreciado como el que “limpia” grandes sumas de dinero en una sola transacción y protege ganancias obtenidas ilícitamente.

Los riesgos de Lavado de Dinero (LD) que representan los Bienes Inmuebles no son teóricos. Los análisis realizados por las autoridades con respecto a los casos de confiscación de activos continúan revelando a políticos corruptos, traficantes y otros delincuentes que utilizan al sector no financiero para adquirir Bienes Inmuebles con diferentes medios de pago (efectivo, transferencias electrónicas, etc.).

La importancia de llevar a cabo la prevención de LD y Financiamiento al Terrorismo (FT) para los negocios, se presenta al poder contar con una herramienta que prevea estas vulnerabilidades y en última instancia proteja al negocio en las responsabilidades jurídicas penales que adquiere.

A continuación, se enlistan los principales riesgos de LD/FT a los que se encuentra expuesto el Sector Inmobiliario.

Riesgos generales en el sector inmobiliario

Vulnerabilidad del mercado inmobiliario

El riesgo de vulnerabilidad del sector para atraer capital ilícito es muy probable. Esto debido a:

• Los altos montos de las operaciones
• Las transferencias que pueden llegar a ser complejas y diversas
• El alto volumen de transacciones
• La falta de regulación y aplicación de reportes de LFPIORPI

El comportamiento creciente del sector inmobiliario resalta el hecho de actuar con seriedad e inteligencia para no ser sujeto a multas o sanciones, tanto por desconocimiento de la Ley PIORPI como por no tratar de manera preventiva este riesgo.

Tomar conciencia del tema y evitar tales escenarios para no poner en riesgo la operación de la empresa, su reputación y las de los participantes, es el núcleo para tomar ventaja en el mercado y posicionarse.

Riesgos particulares en el sector inmobiliario

La Corrupción y el Soborno

Cuando los beneficios de corromperse superan los costos y riesgos de hacerlo, surge una divergencia entre los intereses particulares de un individuo y el interés de la organización.

La corrupción y el soborno son riesgos a los que las empresas están sujetas actualmente, en México, las sanciones van desde multas económicas hasta la disolución de la empresa y prisión. La Ley General de Responsabilidades Administrativas del Sistema Nacional Anticorrupción incluye al sector privado (Personas Físicas y Morales) como posible sujeto de responsabilidad penal y sanción e en caso de verse involucrado en actos ilícitos tales como:

• Soborno
• Participación ilícita
• Tráfico de influencias
• Información falsa
• Obstrucción de investigación
• Colusión
• Uso indebido de recursos públicos
• Contratación indebida.

Debida Diligencia con Socios (DD) en bienes raíces

Este es un componente crítico dentro de las actividades que los profesionales de bienes inmuebles pueden desempeñar para ayudar a identificar y combatir el LD. El no llevar a cabo una DD con Socios o hacerla de forma deficiente podría detonar en alguno de los siguientes riesgos:

• Prestanombres en las operaciones – beneficiario real.
• La ausencia o falsificación de documentos legales.
• El comprador del bien inmueble es residente de un país identificado como no cooperante con el GAFI o en un país considerado régimen fiscal preferente, por lo que presenta documentos personales que avalan su dirección en otro país para ocultar su verdadera residencia.
• El uso de vehículos legales o estructuras complejas para realizar el pago del bien inmueble, con tal de mantener oculta su identidad y la procedencia de sus recursos.
• El uso del inmueble no es identificado ni monitoreado.
• Subarrendamiento del inmueble para realizar actividades ilícitas – Financiamiento al Terrorismo.
• La evasión fiscal genera beneficios que son usados en la compra de inmuebles.

Vehículos Jurídicos

En México se han detectado ciertas vulnerabilidades que podrían permitir a los delincuentes utilizar vehículos jurídicos como herramientas para el lavado de activos o financiamiento del terrorismo, los cuales pueden ser utilizados dentro del sector inmobiliario.

A continuación, se enlistan algunos vehículos jurídicos que podrían ser utilizados:

Sociedades que emanan de la Ley General de Sociedades Mercantiles

De acuerdo con autoridades mexicanas el tipo de sociedad más usado es la Sociedad Anónima, debido a la facilidad con la cual se crea y por los requisitos mínimos con respecto al capital y a los accionistas (mínimo 2 accionistas y requisitos de capital mínimo).

Testaferros

La práctica más generalizada, es el uso de testaferro y se utilizan para registrar sociedades ya sea en sus propios nombres, bajo el nombre de personas desempleadas, estudiantes, etc. Evitando así que el nombre del beneficiario final aparezca en los registros.

Fideicomisos

De acuerdo con el Informe de Evaluación Mutua, emitido por el GAFI, existe un riesgo de uso indebido de fideicomisos, estos son generalmente utilizados por extranjeros para comprar bienes e invertir en México (lo cual es un foco rojo para el sector inmobiliario).

Sociedades que emanan de la Ley de Mercado de Valores

Si bien son entidades sujetas a regulaciones más estrictas de transparencia de información y metodologías más estandarizadas, se han identificado empresas involucradas en escándalos de delitos cometidos, por esto no debemos dejar de lado un procedimiento específico de identificación de propietarios en estos tipos de empresas, aún con sus informes públicos en la bolsa.

Contrato de Asociación en Participación

No tiene personalidad jurídica, ni razón o denominación social (artículo 253 de la LGSM), además de que no está sujeto a registro, basta con que conste por escrito (artículo 254 de la LGSM).

Dentro del contrato existen 2 partes, uno o más asociados y un asociante, este último es el único responsable ante terceros y recibe las aportaciones de los asociados. Se considera una “Sociedad Oculta” debido a que los asociados “no existen” frente a terceros (artículo 256 de la LGSM).

Delitos Fiscales

En México, los vehículos corporativos y fideicomisos son utilizados comúnmente para estrategias fiscales dudosas, con la creación de empresas y ocultamiento de los nombres de los propietarios mayoritarios o beneficiarios reales.

Los delitos previstos en el artículo 400 Bis del Código Penal Federal – Lavado de Dinero, y el artículo 108 del Código Fiscal Federal – Defraudación fiscal, se podrán perseguir simultáneamente al presumirse cometido el delito de defraudación fiscal cuando existan ingresos derivados de operaciones con recursos de procedencia ilícita.

Es así, que el riesgo del delito fiscal se encuentra en llevar a cabo operaciones con clientes o usuarios que evadan impuestos, utilicen facturas apócrifas, vendan bienes inmuebles sobrevaluados o subvaluados e incluso los llamados testaferros, terceras personas que no tienen relación o congruencia en las operaciones.

Riesgos Geográficos

La compra de bienes inmuebles se usa comúnmente como parte de la última etapa del lavado de dinero, lo cual se vuelve un escenario atractivo para organizaciones criminales procedentes de zonas geográficas con altos niveles delictivos, es importante tomar en cuenta que esto puede ser posible a través de los criterios descritos a continuación:

• Uso de oficinas de representación de bancos extranjeros
• Los recursos son provenientes de jurisdicciones tales como:
  • Zonas geográficas que no cuentan con sistemas adecuados de ALD/FT.
  • Zonas geográficas con niveles significativos de corrupción.
  • Zonas geográficas que han sido identificadas por proporcionar financiación o apoyo a las actividades terroristas.
  • Zonas geográficas consideradas paraísos fiscales.
  • Zonas geográficas con altos índices de delincuencia.
• La relación comercial se lleva a cabo en circunstancias geográficas inusuales, es decir, no existe una relación fiable entre la ubicación donde se compra el inmueble y la dirección fiscal del cliente.
• Uso del servicio de transferencia de valores, ya que las operaciones realizadas por estos servicios pueden involucrar uno o más intermediarios y un pago final a un tercero sin importar la zona geográfica de todos los involucrados.
• Abuso de programas internacionales que ofrecen ciudadanías a cambio de inversiones en propiedades inmobiliarias con el fin de enmascarar su identidad y origen geográfico real.

Riesgos en Identificación de Clientes

El informe de Evaluación Mutua, emitido por el GAFI califica como parcialmente cumplidos los criterios relacionados con las Actividades y Profesiones no Financieras Designadas (APNFD), tomando como base la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), mostrando algunos detalles que se podrían mejorar en el proceso de identificación del cliente.

Las APNFD (en este caso las del Sector Inmobiliario) que basen el proceso de identificación de clientes únicamente en lo que la LFPIORPI estipula, mitigarían el riesgo de recibir sanciones por parte de la autoridad, pero su proceso de identificación será un tanto laxo y mediante estructuras complejas u otras herramientas podrían vulnerar el control de manera más sencilla.

Riesgos en Transferencia de Tiempos Compartidos

Se tiene conocimiento de situaciones en las que al comercializar un bien inmueble, el beneficiario lleva a cabo la transferencia de los beneficios del inmueble de manera inmediata premeditada, lo peor, es no detectar dichos riesgos y ser utilizado para llevar a cabo operaciones ilícitas.

Prever el uso que se dará al inmueble podría ser un paso anticipado y de prevención ante una actividad ilícita por cometerse. Las obligaciones que por Ley llevan a cabo las Actividades Vulnerables, carecen de flexibilidad para lograr identificar y medir todas las situaciones adversas a las que están sujetas y que sin conocimiento podrían ser sujetas a sentencia por delitos cometidos.

Riesgos en Actividades Sospechosas

Es de vital importancia para las empresas del sector inmobiliario identificar y reportar a las autoridades de manera eficiente las actividades sospechosas que se deriven de la actividad vulnerable ejercida.

Una actividad sospechosa no es un determinante final para afirmar que se está ejerciendo el LD/FT. Sin embargo, es un factor que influye directamente para la investigación oportuna que permita evitar que se lleven a cabo este tipo de actividades ilícitas.

Riesgos en Criptomonedas y Uso de Efectivo

Cualquier institución financiera, sistema de pago o medio de intercambio tiene el potencial de ser explotado para el lavado de dinero o financiamiento al terrorismo.

Las criptomonedas no son diferentes en este sentido. La posibilidad de que sean utilizadas como herramientas para lavar dinero es muy grande, tomando en cuenta que en México no existe una Ley que las regule y al adquirirlas podría servir como moneda de pago para los derechos de uso o goce de bienes inmuebles, o bien, para la adquisición de estos, ocultando aún más la procedencia de los recursos ilícitos.

Cabe mencionar el alto riesgo que existe debido a la volatilidad de las criptomonedas, el cual deberán asumir al aceptarlas como método de pago.

Algunas de las razones por las cuales un actor ilícito podría decidir usar criptomonedas son las siguientes:

• Permite al usuario permanecer relativamente anónimo.
• Es relativamente fácil de utilizar para el usuario puede tener tarifas bajas (comisiones).
• Es accesible en todo el mundo con una simple conexión a internet.
• Se puede utilizar tanto para almacenar valor como para realizar transferencias internacionales.
• Normalmente no tiene límites de transacción.
• Presenta transacciones irrevocables.
• Dependiendo del sistema, puede haberse creado alguna criptomoneda con la intención y funciones de facilitar el lavado de dinero.
• Si está descentralizado, no tiene administrador para mantener la información de los usuarios e informar actividad sospechosa a las autoridades.
• Puede explotar las debilidades de los esquemas de PLD/FT de diversas jurisdicciones.

Riesgos en manejo de Procesadores de Pago de Terceros

Los factores que detonan la vulnerabilidad del sector inmobiliario ante procesadores de pago de terceros son:

• Los procesadores de pago involucrados en actividades ilícitas a menudo mantienen cuentas en más de una institución financiera, lo cual los convierte en un medio para mantener el anonimato del comprador del bien inmueble.
• Los procesadores de pago pueden ser utilizados por delincuentes para enmascarar transacciones ilegales o sospechosas y para blanquear el producto del delito mediante operaciones originadas en fuentes extranjeras aprovechando las políticas de privacidad que rigen al procesador de pago.
• No es posible identificar el origen de los recursos del comprador, ya que el capital con el que realiza el pago del inmueble se mantiene regulado y administrado por el procesador de pago, el cual en muchos de los casos no ejerce una debida diligencia a sus clientes.
• La ley no exige a los procesadores de pago mantener un esquema de LD/FT, por lo que lo vuelve un medio atractivo para los actores ilícitos.

Conclusiones

Es de vital importancia que el Sector Inmobiliario no se conforme únicamente con cumplir lo que establece la LFPIORPI para así evitar sanciones administrativas o penales, es recomendable además conocer los riesgos de LD/FT a los que se encuentra expuesto para así poder evaluarlos y mitigarlos, y una herramienta muy confiable es el Enfoque Basado en Riesgos (EBR).

El EBR además de ser una herramienta recomendada por organismos internacionales como el GAFI, también por ley fue establecida para el sector financiero, el cual está dirigido a detectar, identificar, medir y mitigar todos aquellos riesgos a los que las organizaciones estén expuestas en prevención de lavado de dinero, financiamiento del terrorismo y actos corruptos, entre otros tipos de riesgo que también está habilitado a tratar.

Dicha metodología al enfocarla a las Actividades Vulnerables de Bienes Inmuebles resulta una herramienta de debida diligencia altamente eficiente que permite reforzar los procedimientos que se tienen para el trato de los riesgos y en donde se encuentra la respuesta a los controles que deben implementarse.

Fuentes de consulta
Financial Crimes Enforcement Network. Money Laundering in the commercial real estate industry. https://www.fincen.gov/money-laundering-commercial-real-estate-industry
Grupo de Acción Financiera (GAFI). Enero 2018. Medidas Anti-Lavado y contra la financiación del terrorismo, México, Informe de evaluación Mutua. http://www.fatf-gafi.org/media/fatf/documents/reports/mer4/IEM-Mexico-2018-Spanish.pdf

• El fideicomiso y la LFPIORPI en el desarrollo inmobiliario
• Desarrollo de bienes inmobiliarios con dinero de procedencia ilícita
• Las Outsourcing en materia de Lavado de Dinero
• Las Actividades Vulnerables del sector inmobiliario contempladas en la LFPIORPI
• Disposiciones necesarias para actividades vulnerables